重庆南方东银水泵厂项目定位及发展战略报告PPT.ppt

公寓物业建议：设置五星级空中会所，凸显项目国际化品质与高形象 树立挺拔、宏伟的建筑形象同时，建议于顶层增加构筑物； 同时于顶层设置五星级空中会所，凸显项目国际化品质与高形象。 红酒坊 主题餐厅 雪茄吧 北京银泰中心 物业定位 写字楼定位 商业定位 公寓定位 公寓物业建议：户型面积及配比建议 面积定位，基于如下的考虑： 从目前市场看，公寓价格能表现更多的市场溢价 项目高容积率对规划设计的限制 尽可能的通过控制面积来控制总价 遵循年轻置业群体为主的目标客户需求 项目的公寓面积控制在10-11万平米 物业定位 写字楼定位 商业定位 公寓定位 10% 20% 50-60 二房一厅 55% 60% 35-40 一房一厅 35% 20% 25-30 单房 套数比 面积比例 面积 户型 国际公寓 项目整体定位 项目属性界定 核心问题解析 整体发展战略 项目经济测算 地块分析及项目规划构想 项目市场机会研判 类似案例借鉴 地块资源环境分析——项目临街面较短，地块相对平整，无内部资源 南侧仅一面临小龙坎正街，且临街面较短，需要做技术处理，扩大沿街的开敞化处理； 仅一条临街面 且地块内部资源无强势资源； 完全需要从定位和规划入手做价值提升； 地块资源分析 西侧紧临规划路，远处可观沙区公园景观； 西侧区域将例为旧改区域 东侧为破旧原职工宿舍，对项目形象影响较大，应尽量放到项目后期开发，规避劣势； 地块分析 1 2 1—紧临小龙坎正街与规划路，昭示性强，商务价值较高 2—地块内部腹地，周边无临路环境较差，商务价值较低，居住价值适中 沙区公园 景观 旧建筑 火车站规划上盖已确定，但其具体上盖方式还不清楚，项目利好还存在不确定性 本项目 火车站与三峡广场之间的这条道路，在未来规划改造中是怎么处理的，尚不够清晰 火车站上盖有两种倾向，一种是类似城市休闲广场的做法，作为城市景观绿化、休闲的一部分 另一种倾向是做成休闲商业广场，使区域除了具备一定的休闲功能外，还具有商业广场的功能 纯粹的景观绿化休闲广场，将会对人流形成隔断，使项目与三峡广场共享人流的程度变弱 带有商业功能的广场，则非常有利于人流的引导和牵引，便于项目与三峡广场形成人流共享 地块资源分析 方案一：四面打通交通联接，使项目呈现为开放的城市公共空间、公共建筑的城市价值与核心区域直接对接 三级管网 火车站 临界面 打通西侧交通通道，把项目与西侧交通要道建立关联，打开项目的开放性格局 充分利用此规划路条件，规划中应多突出此沿街面的利用 规划中预留此交通接口，以利于未来与火车站盖广场、三峡广场商圈连接，共享人流 预留此交通接口，便于未来东侧改造时打通交通连接 物业排布 方案二：在保证写字楼沿街面积最大化的原则下，通过入口广场处理，将沿街面向地块内部延伸 设置三个出入口，满足写字楼的交通动线，同时最大化引入人流，南侧为主入口，西侧为辅助入口，北侧则为与火车上盖相融合的设置 写字楼 2 3 1 公寓 写字楼 商业街 入口处 公寓 沿街面“U形”处理，增大商业临街面，对外开敞面向地块内延伸 选择地块的西南侧，进入性与昭示性较强的区域规划为写字楼 内广场设置，提升项目形象，把商业引入地块内部 物业排布 公寓沿着商业围合式排布；与周边旧建筑相对关系处理 根据不同开发阶段的现实条件与目标，确定各阶段的产品开发节奏 产品节奏 阶段目标 品牌启动阶段 品牌成熟阶段 品牌流行阶段 奠定项目品质 项目价值提升 开发利润实现 项目条件 形象未建立、品质感无法体现、售价压力大、竞争力不足 市场口碑建立，竞争力提升，自身配套完善，现金流稳定 高端形象建立，人文商务社区丰富生活形态形成，强势竞争力，利润最大化 物业类型 写字楼 酒店式公寓 商业 产品节奏 1年 2年 3年 阶段策略 以成本投入较低，回现速度较快的公寓物业启动；商业建立项目独特形象， 在区域规划清晰后，项目形象建立成熟后，写字楼物业推售，实现项目价值提升 综合价值最大化体现，推售酒店式公寓实现利润最大化 商业主要是裙楼，在开发上与公寓同步，但销售可相应延后，实现更大价值 国际公寓 在整体定位中达成共识的关键词一 写字楼标杆 特色商业 高档公寓 前卫建筑 另类风格 品牌塑造 企业品牌 凝聚区域精华 重塑区域价值 重新想象 战略角色关键词 物业构成关键词 项目形象关键词 在整体定位中达成共识的关键词二 公共价值 街区意象 紧缩都市 城市复兴 规划实施关键词 前卫建筑 时尚/造型/色彩 夸张风格 附加值/偷面积 产品实施关键词 项目整体定位 项目属性界定 核心问题解析 整体发展战略 项目经济测算 地块分析及项目规划构想 项目市场机会研判 类似案例借鉴 假设项目2年开发，年价格增长为0，本项目可实现22.94%的毛利润率 土地费用 　 2,043.0 29498 前期