天启--2009金地长青湾二期营销策略提案.pptVIP

1 09年度总销实现1.98亿（27957平米） 一波洋房余量2496万 + 一波推电梯多层余量429万 ---- 5800元/平米 均价 5500元/平米 均价 5850平米 推售面积 3900平米 推售面积 3个单元42套电梯多层 推售产品 2单元28套电梯多层 推售产品 8000元/平米 均价 7500元/平米 均价 7680平米 推售面积 16640平米 推售面积 6个单元48套洋房 推售产品 13个单元104套洋房 推售产品 销售面积13579 / 总销9601万 销售面积14378 / 总销1.024亿 多层类 产品扫尾 二波开盘 洗筹 二次蓄水 一波开盘 洗筹 启动蓄水 样板房示范区开放 湖区 开放 销售处 开放 11月 10/15 10/1 9月 8/29 8/15 7/1 扫尾 第二波 / 实景跑 第一波 / 营销推 以洋房为核心热场工具，等一切就绪，重新调整长青湾所有产品内部价格体系， 集中开盘洋房借助实景，一把推高价格；电梯多层控制单价，形成中价跑量产品 [方向二]追求洋房的单体利润深度 09年总体实现：总销1.32亿 洋房均价7896元/平米 多层5300元/平米 09年度总销实现1.32亿（19448平米） 5300元/平米 均价 9750平米 推售面积 5个单元70套电梯多层 推售产品 7800元/平米 均价 16640平米 推售面积 余量洋房提价销售 8000元/平米 13个单元104套洋房 推售产品 销售面积1664平米/总销1331万 销售面积17784平米 / 总销1.19亿 洋房多层类 产品扫尾 整体大开盘 洗筹 认筹 启动蓄水 形象告知 样板房 示范区开放 湖区 开放 销售处 开放 11-12月 10/15 10/1 9/1 8/15 7/1 [两个营销方向的比较] 5300元/平米 5680元/平米 多层 7896元/平米 7658元/平米 洋房 单体产品均价 6787元/平米 7082元/平米 总体均价实现 19448平米 27957平米 总销面积 1.32亿 1.98亿 总销金额 方向二/洋房单体利润深度 方向一/整体跑量方向 指标 建议采用方向一 -- 营销时间提前，主动性强 -- 追求总销金额与市场份额，对于开发回款与市场话语权的重夺意义更大 -- 利用工程节点与洋房的比价体现，追求整体均价的提升，土地利益产出效益更大 PART4: 09年营销计划 [概念蓄水] 渐进式推出二期的系列概念，加强沈河、和平关键户外，可采取3盘联动拿户外，降低费用 [话题蓄水] 结合工程节点，不断制造热点话题，结合活动，引发新闻、网络等跟进 [定向蓄水] 目标客源基地的定向投递 + 既有积累客户的定向投递 [圈层蓄水] 充分利用钻石中心场地，进行高端社交打造 营销费用相对较低，必须低成本蓄客手段 推广总表 50万 定向投递 金地业主推荐会 + 定向投递 定向蓄水线 30万 今晚博客现场录制 业主私人PARTY 圈层蓄水线 120万 柯林斯晚宴 今晚博客专栏 ---- ---- 金地·堂会 锦鲤荷灯会 爱新觉罗宗亲会活动 赞助轻轨通车 话题蓄水线 150万 开盘告知 活动广告 活动广告 开盘告知 产品广告 天园地芳，水木洋房 形象广告 御轴深处贵人家 概念蓄水线 ---- 二波开盘 洗筹 二次蓄水 一波开盘 洗筹 特约夜间看盘 启动蓄水 销售节点 ---- 样板房示范区开放 ---- ---- 湖区 开放 销售处 开放 工程节点 ---- 10/15 10/1 9月 8/29 8/15 7/1 时间节点 预算 第二波·实景跑 第一波·营销推 推广分期 以洋房提升整案价值 地缘价值重塑（城市占位归客户） + 攻击时间重构（以我为主轻竞争） 关键营销策略界定 洋 房 气质 特征 产品 特征 地脉价值 一期价值 御轴，第三极，轻轨 别墅客层、钻石中心 生态价值 浑河，内湖，原生树 产品价值 核心区，立体花园，进退立面，延伸空间 整盘诉求 洋房立意 金地品牌态度 整案全新形象 地脉价值 皇史追溯 380年前，努尔哈赤迁都沈阳，划定五公里皇家专用地 御轴概念强化 400年御轴深处 交通抗性 地段抗性 针对问题 风水引导 金生水，水生木，金为阴，水、木为阳，相生相辅，刚柔协和，相控相补。 水木兼具，金地入主，大和 结合钻石中心进行现场风水引导 轻轨契机 沈抚城际轻轨铁路7月试运行，从沈阳到抚顺只需39分钟，文溯街站靠近本案。 舆论炒作及活动引爆 沈阳第三极：御轴 金廊 + 银带 + 御轴 将长青节点融入城市，将湮没在土地之下的历史价值高度提纯，形成“东陵 - 故宫 - 长青”的城市化御轴，与“金廊银带”一起构筑沈阳宏观图景，注入深厚的时间人文价值 一期价值 湖景别墅社区 一期以别