江苏连云港港城蓝天项目场定位65754936.ppt

0 连云港 港城蓝天商业部分营销策划报告 报告目录 招商策略 1月30日前推案销售总金额测算方案一： 方案二：租售结合，块状商业三层保留出租， 同时扣除带租约出售中山路精品家具商铺 推广口号广告语体系 推广时间节奏 准备期 9.5—9.10 推广节奏 招商进度 形象预热期 造势期 开盘强销期 9.11—9.27 10. 28—12下旬 深度蓄水期 9.28—10.27 加推期 第一波开盘 第二波开盘 12月下旬之后 蓄水排摸期 洽谈筛选期 意向签定期 跟踪期 销售安排 9.11—9.27 浅度蓄水期 11月初—外立面落成 10月中—10月下 9.28—10. 27 9月初—10月初 10月初—10月中旬 外立面落成—交房 10. 28—12下旬 12月下旬—2月底 2月底之后 推广阶段性划分及广告策略 1、造势开盘期（2007年9月10日——10月28日） 9月10-9月底 9月初完成售楼处形象包装； 9月10日围墙广告、户外看板、工地看板、路旗等广告开始全面发布。 9月10日形象海报印刷完毕，针对新浦等区域及目标业态进行全面派单，9月中旬招商手册完稿；时尚家居第一期完稿，进行第二次派单。 9月下旬，第一次SP活动推广，地点：新浦区，主题：港城假日广场——“家居生活也时尚”时尚前卫歌舞表演秀。在市中心举行一场宏大的歌舞表演活动，迅速打开项目知名度。并利用抽奖问答，单页派发，现场互动，调查问卷等，有效传播项目价值利点。 ——企划工作推进 关键目的：迅速起势，引爆市场，深度认知家居mall的价值利点 完成休闲餐饮主力店招商，确定销售模式、价格体系、铺源组合等。 线上——户外、报纸 新鲜港式 假日生活！ 2万平米港式家居mall 线下——形象海报、财富导刊、招商手册 新鲜港式 假日生活！ 2万平米港式家居mall 港式家居主题生活馆 港式情景休闲商街 现代生活超市 打造真正的港式生活，让繁华永不落幕 一铺一金库，三代摇钱树！ 有限的投资，无限的回报 现场表现——围墙、工地看板、精神堡垒 新鲜港式 假日生活！ 后无来者的黄金版块 前所未有的商业模式 事件营销——活动 家居生活也时尚 ——招商工作推进 9月5日招商队伍组建完成，全面开始客户积累及排摸，浅度蓄水，主力商家定向招商（酒楼、超市、西式快餐、家居品牌专卖） 9月中旬招商资料、招商手册制作完成；招商流程确定及前期准备。 9月中旬 招商优惠政策正式确定。 9月底完成本地市场深度调研，区域及市场客户资料积累，目标商家初期谈判，阶段性招商目标商家的确定 9月底初步明确主力商家意向度，深度筛选 投 资 客 自 营 客 连云区房产投资客，连云港市区房产投资者，外地投资客 连云区及连云港商家 考虑到项目较大的体量及区域尚需提升的投资能力，项目的投资客不能仅局限于连云区，项目投资客群应辐射整个连云港市，形成以连云港全市投资客为主，外地客群为补充的投资客群基础。 项目所定业态，市场存在相当的消费需求，但仅仅靠本地经营商家，尚不足以快速良好的实现项目的经营成功，其他区域及周边城市的品牌及适宜商家将是项目重点需要挖掘的方向。 项目客源定位 《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ第一部分 市场研究 第二部分 项目分析 第三部分 项目定位产品分割强化建议 第四部分 项目销售招商策略 第五部分 企划深度塑造及推广策略 租售原则： 立足销售，全案去化，迅速回笼资金。 市场原则： 定向行销，因势制导，灵活变通，主力店突破，次主力店及散户跟随性原则。 行业集聚去化，对于家具家装、休闲娱乐、餐饮三大业态行业行销，集中去化。 价格原则： 让利于大户，让利于经营户，让利于首批购铺者，全案的行销过程是一个价值升值的过程。 根据物业形态拉大价差，总价控制，单价平稳拨高，以迅速去化为第一目标。 销售招商策略总原则 租售关系及销售模式 第一种主要方案: 全部出售 带租约出售 1F 家居精品 中山路沿街 清水出售 1+2F/1F 休闲娱乐 北侧商业街 清水出售 1+2F 生活配套 西园路商业 商业街 及散铺 清水出售 1+2F方案三 清水出售 1+2F方案二 清水出售 1+2F方案一 餐饮 西园路与商业街交叉处块状商业 清水出售 1+2F 餐饮 约0.8万方 约0.8万方 清水出售 1+2F 超市 中山西路东侧块状商业 块状商业 家居生活馆 业态定位 分割铺位 三层 分割铺位 二层 约1.3万方 约1.3万方 清水