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美兰溪谷项目可行性报告美兰溪谷罗店新镇项目可行性报告一、项目概况1、项目概况　　项目位于新规划的宝山区罗店新镇的西北部，紧临新镇规划的核心风貌区和教育配套集中区域2、宗地现状　　四至范围：东至抚远路；南至美丹路、学苑路；西至罗迎路；北至规划路。地块方正，目前基本平整，区内主要道路在拓宽修建中。3、规划控制要点总占地面积：212467.8平方米；净用地面积：207140平方米；容积率：1.2；建筑面积：254926平方米；建筑密度：≤25%，建筑限高20米1.3交通　　宝山区对外交通骨架规划为“四纵二横三线”：　　“四纵”即逸仙路高架、江杨路、蕴川路、沪太路；“二横”即外环线、郊区环线；　　“三线”即地铁一号线、明珠三号线延伸以及轨道7号线。　　罗店位于宝山西面，距人民广场28公里，距虹桥机场车行30分钟，　　罗店镇与罗南镇合并以后，成为宝山最大的镇，面积达50平方公里。经济　　罗店镇是宝山产业经济大镇，其乡镇工业销售产值占全区的20%。2.4罗店新镇规划　　依据瑞典SWECO集团等设计的规划，建成具有典型北欧城镇居住、交通和环境特色的现代化生态新镇；　　罗店新镇规划面积6.8平方公里，1.2平方公里北欧核心风貌区，规划人口3万人。新镇内建有高标准的学校（上海财经大学浦江学院）、医院等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。居住区分为现代城、花园城和生态城，以2—5层公寓、联排或独立别墅为主。3.4平方公里的生态林区，建设一个集森林、湖泊、山坡等特色风貌的生态居住区、五星级宾馆和会所。2.5罗店新镇开发现状　　公建配套：罗店新镇核心风貌区包括会议中心、3万平米的商业街、美兰湖在内的公建配套已基本建设完毕，高尔夫会馆、高尔夫球场南18洞已建成。整个罗店新镇将于3年内基本建成。结论　　宝山区政府开发罗店新镇的举措十分坚决，新镇规划良好,启动速度快，实施力度大。随着后期招商和人口导入力度不断加大，市场前景乐观。三、市场分析（二）罗店市场分析1、参照市场的界定及分析　　罗店以基础设施的建设带动房地产业发展，目前，罗店新镇核心风貌区包括会议中心、商业街、美兰湖在内的公建配套已建设完毕，高尔夫会馆、高尔夫球场南18洞也基本建成。　　罗店镇商品房上市最早时间将05年年中。因此，我们选取了附近几个市场进行参考分析，包括有西城、顾村、上大、月浦板块。个案基本情况：　　地区项目位置开发商规模建筑形态容积率均价主力面积开盘时间销售状况　　西城区四季花城江杨北路1185号万科17万多层1.076000（毛坯）6900（精装）二房98M2三房125-131M2XX年3月已开盘21万方已售罄　　康桥水都天馨花园对面康桥17.8万多层、小高层16300元二房：90M2三房：120M204年4—5月04年共推10万方。已售95％　　月浦翡翠园绥化路265弄月浦房地产2万多层1.45500元二房：100M2三房：120M2XX年12月/　　宝莲湖景园绥化路260弄月浦房地产7.4万小高层1.86000元三房120-130M2XX年10月90%　　上大经纬城市绿洲沪太路经纬置地100万多层、小高层1.016300二房：100M2三房：120M2XX年12月一期2万平方售完产品分析以多层项目为主，产品品质偏低。　　知名开发商（如万科、康桥）的进入提升了区域市场的知名度。　　目前，区域市场仍以普通住宅的平层房型为主，其中二房、三房所占比重最大；主力房型以“紧凑性”为主，二房主打面积控制在100平方以下，三房主打面积控制在120平方左右。价格分析　　宝山区房地产价格区域特征非常明显，各板块依托发展的对象不同，相互间价格差异较大。西城、上大板块在整体规划、环境、配套等方面综合素质较高，区域价值逐渐提升。各板块市场价格分析如下：区域目前05年预期备注　　城西区5800右04年1-12月份区域价格月涨幅在1％－1.2％，05年预计价格涨幅会有所放缓，月涨幅大约在0.6-0.8％之间月浦5500右顾村5800右上大5800右客源分析　　04年以前区域内部客源占绝对主导。受规划及轨道交通利好影响，04年统计分析市区客源比例迅速放大，达到了3-4成，市场认可度大幅提升。作为上海北部重点建设区域，市区人口导入力度会进一步加大，未来2-3年市区客源比例还会持续攀升。区域客源具有以下特征：年龄：以30-45岁的中、青年为主。　　职业：以在宝山各企事业单位工作的职员、市区工薪阶层动,迁迁入人口，此外还包括一些当地改善居住环境的农民。　　购房用途：当地客源和市区导入人口以自住为主，少量投资客以区外客源为主。2、罗店与各参照区域市场的比较分析罗店VS顾村指标顾村罗店地段邻近外环线宝山北郊，地段较偏市场影响力较大无知名