XXX开发区改革土地使用制度初探.docx

PAGE5/NUMPAGES5 XXX开发区改革土地使用制度初探 运用市场机制配置土地资产是开发区经营城市的必然选择 ——×××开发区改革土地使用制度初探 ×××开发区自92年建区至今累计出让国有土地使用权面积公顷，有偿用地面积占总用地面积的94%，有偿用地所取得的土地收益，为开发区的起步发展提供了原始积累。但是随着征地费用的不断提高，国家调整土地收益分配制度的政策出台以后，传统的以协议出让方式为主的有偿用地所获取的土地收益几乎为零，逐渐减少的土地收益已经远远不能满足开发区日益发展奈的需要，开发区基础设施建设的规模越来眩越大，资金缺口越来越严重，使开发区在＠建设资金上面临举步维艰的困难局面。因童此，如何加强和发挥市场机制在土地资产荞运营中的积极作用，实现市场机制与政府宏观调控的有机结合，促进资源的集约利土用，为政府增加财政收入，解决建设资金诘困难，显得尤为迫切。 ——土地招标拍弧卖是深化土地使用制度的必然结果，是经营城市的必然选择。 以“公开、公平、餐公正”为主要特征的招标拍卖方式，将土纸地的供应、土地价格的确定、土地使用权瘤的获得由政府行为转为市场行为，处于社舶会公众的监督之下，在增加政府土地收益谵的同时，也消除了土地出让中腐败现象发生的可能。我国的法律、法规对国有土地悫使用权招标拍卖的范围有明确的规定和要求。《城市房地产管理法》规定：“土地跳使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双贪方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华ほ住宅用地，有条件的必须采取招标拍卖方┭式。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院办葶公厅关于加强土地资产管理的通知》[国铜办发15号]和省国土资源厅的有关文件都明确要求，商业、旅游、娱乐和住宅的经营性用地必须采取招标拍卖的方式进行矗。许多地方认真贯彻国家的政策要求，在置土地招标拍卖，显化城市土地资产价值，过促进城市土地集约利用，加快建设，增加广政府财政收入，强化城市在地方经济发展杪中的主导地位等方面取得了非常成功的经罘验。我市在近几年的城市建设中，在这方飚面也有长足的进展，为今后__x开发区霾的改革指明了方向，提供了有力的借鉴。 ——__x开发区改革土地使用制度的现实条件。 一件事物的发生发展必须具厣备相应的前提条件，就以“经营城市”这处一概念来讲，__x开发区的目前情况，励首先我们认为__x开发区不是“城市”°，不具备城市的基本要素，就它的产业结撤构和经济构成来看，它是以第二产业为主鸽的工业区，与城市的概念差别很大，城市挝人气不足，用地结构以工业用地为主，占收全区总用地面积的90%以上，第三产业发展比例较小，仅占全区国民经济构成的15%，第三产业等经营性用地仅占总用ō地面积的4%。而土地资产的招标和拍卖的对象则是以经营性用地为主，[－中国下最强文秘网！]其他用地不具备采取招标辘拍卖的条件。其次招标、拍卖方式是以获恶取最高出让金为目的，而__x开发区的核心工作是招商引资，提高地价片面追求秃最高出让金，会使我们在本来就比较被动颡的竞争中，处于更加不利的地位。目前周欠边北京、天津等地的开发区和我们竞争非哞常激烈，他们现在对一些高科技、大规模鸺和外资项目采取地价优势和我们竞争，_玢_x开发区在这方面本来就处于劣势，如总果我们不加选择的改革用地方式，提高地腩价，势必会影响开发区的招商引资工作。狠综上所述，我们认为__x开发区的土地颡招标拍卖工作任重而道远，需要我们根据隗政府对用地的要求、国家的产业政策、土侗地用途和规划限制条件等综合因素来选择诶最切实际的土地出让方式。 ——明确方迥向、负重前行，为改革用地制度做好积极滞准备。 虽然目前__x开发区在运用市驵场机制配置城市土地的工作上还有相当一眙段距离，但是随着社会主义市场经济体制典的不断建立和完善，作为市场机制中的最霖基本要素之一的土地，必然会逐步由计划仇经济下的传统模式向引入市场机制过渡，拍这是必然的趋势和方向，是解决开发区建茧设资金不足的良好途径，是建立社会主义尹市场经济的客观要求。因此我们必须做好建积极的准备，努力寻求政府与市场的最佳边衔接点，找准突破口，加大工作力度，积才极推进土地资产的市场化过渡，推进国有阴土地招标拍卖工作。我们主要应做好以下冉几个方面的工作。 一是引导产业结构的捏调整，努力发展城市第三产业，使__x舨开发区向城市化过渡。在继续坚持高科技佬、外向型的招商方针基础上，积极鼓励、萘扶持和引导发展第三产业，提高第三产业逭在国民经济中的比重，通过发展第三产业玲，聚拢“人气”，提高城市品位，积极创箫造土地增值的空间。 二是建设政府土地孀储备制度，强化政府对土地一级市场的宏磕观调控。建立土地收购储备出让机制，发焘挥土地收购储备制度对土地“源头”的控苒制作用。强化政府对土地一级市场的宏观频管理