广州某住宅楼成本分析实例.docVIP

南源花园第二、三期暨总成本分析 经济指标 1.征地面积：22524m2（其中，路面积 1225m2，小学用地3800m2） 2.实际用地面积：21299㎡ 3.报建图示指标：总建筑面积88390.95m2（其中小学3245.05m2，住宅82325m2，商场 2753.5m2） 4.报建批复总建筑面积：85390m2（不含小学面积） 5.住友公司接管后调整总建筑面积：.96m2，其中小学3200m2，住宅89738.615m2， 架空层2523.706㎡，商场2090.441m2，地下室7938.198m2） 注：地下室已扣减应列入公共分摊部分的面积 6.面积分成（见表一）： 煤建按征地面积22525m2×1.2×30.578%，应得建筑面积：27028m2； 广燃按征地面积22524m2×1.2×69.422%，应得建筑面积：61362m2； 其中：a.煤建实得面积为（G栋）住宅11081.442m2，架空层447.846m2； （C栋）住宅11558.9㎡，商铺737.3m2； （A栋）住宅1927.98㎡，架空层113.47m2， 学校：1161.964m2， 合计：27028.902m2。 b.广燃实得面积为（F栋）住宅11696.311m2，架空层586.83m2； （D、E栋）住宅31077.961m2，商铺846.831m2，架空层734.96m2； （A、B、C栋）住宅22396.02㎡，商铺506.31m2，架空层640.6m2； 学校：2638.036m2； 小计可售面积：住宅65170.292㎡，商铺1353.141㎡，地下室7938.198㎡； 可租面积：架空层1962.39㎡； 无偿配套面积：学校2638.036㎡； 合计：71123.859m2（不含地下室）。 c. 广燃实得地下室面积为7938.198m2，共189个停车位（其中双层 停车位53个），分列如下： A、B、C栋（3248.93㎡）：96个（其中双层车位53个）； D、E栋（2705.176㎡）：57个； F、G栋（1984.092㎡）：36个。 7.户数统计 第一期（F栋）：10户/层×17层=170户 （G栋）：12户/层×16层=192户 小计：362户 第二期（D栋）：10户/层×15层=150户 （E栋）：11户/层×24层=264户 小计：414户 第三期（A栋）：10户/层×16层=160户 （B栋）：10户/层×15层=150户 （C栋）：10户/层×15层=150户 小计：460户 合计：1236户  （一）面积分配表 表一 （二）二、三期前期开发费用 （三）建安工程费用 （四）其他 （五）二、三期费用开支汇总  二、销售收入 1．一期（住宅）：11696.31㎡×4000元/㎡=4678.524万元 （车位）：36个×8万/个=288万元 小计：4966.524万元 2．二期：（住宅）5500元/㎡×31077.961㎡=17092.879万元 （车位）57个×8万/个=456万元 （商铺）1.5万元/㎡×846.831㎡=1270.246万元 小计：18819.125万元 3．三期：（住宅）5500元/㎡×22396.02㎡=12317.811万元 （车位）43个×8万/个=344万元 （商铺）1.5万元/㎡×506.31㎡=759.465万元 小计：13421.276万元 4．架空层租金收入： 20元/㎡·月×（586.83+734.96+640.6）㎡×12月/年×10年=470.97万元 5．双层车位租金收入：53个×400元/月×12月/年×10年=254.4万元 合计：32240.401+4966.524=37206.925万元（未含租金收入） 三、税费（一、二、三期） 序号 项目名称 总计 其中 计算公式 一期 二期 三期 1 营业税 1860.346 248.326 940.956 671.064 37206.925×5% 2 堤围防护费 66.972 8094 33.874 24.158 37206.925×0.18% 3 教育专项基金 55.811 7.45 28.229 20.132 1860.346×3% 4 城建税 130.224 17.383 65.867 46.974 1860.346×7% 5 印花税 18.604 2.483 9.41 6.711 37206.925×0.05% 6 交易税及管理费 409.276 54.632 207.01 147.634