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网络兼职：ｗｗｗ．ｂｅｉｒｅｎ．ｉｎｆｏ 当前房地产的发展形势、趋势与争论 李战军 一、中国房地产业进入宏观调控时期 2003年8月，国务院颁布关于《促进房地产持续健康发展的通知》（共六条二十项内容）；2005年3月，国务院办公厅颁布《关于切实稳定住房价格的通知》（共八条）。同年5月，国务院七部委颁发《关于做好稳定住房价格工作的意见》（共八条）；2006年5月17日，国务院常务会议根据当前房地产市场存在的问题，提出了六条原则性的针对性措施；5月29日，国务院九部委颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。在三年时间内，国家共颁布五个“国”字号的文件，对一个产业实行宏观调控，历史罕见，足见高层的重视程度和决心。 二、房地产宏观调控的背景和政策取向 “十五”期间，中国经济有了长足的发展。其经济发展规模、增长速度、出口能力、外汇储备水平令世界为之震惊，纷纷调整其对华的战略视角和经济政策。经济发展过程中，隐藏在背后的一些深层次的问题逐渐显现，困扰着中国的高层和民众。譬如，经济发展对生态环境造成了非常大的破坏性冲击；经济资源难以承受维持GDP增长的巨大需求，重要生产资料国内外都呈现价格上涨的强劲势头；中国东西差距、城乡差距、贫富差距进一步扩大，影响到社会稳定；国有企业改革方向和路径存在较大的争论，以致停滞不前；党和政府干部队伍中的腐败问题难以遏制，存在蔓延和上台阶的新趋势等。 在进入新世纪第二个五年计划的关头，党中央提出科学发展观、和谐社会、友好环境、自主创新等一系列具有长远意义的指导方针，实行经济和社会发展的若干战略调整。 由于我国正处于经济和社会的重要转型期，在经济领域投资主体已经多元化，在社会领域利益主体已是多元化，在思想领域价值观念同样也是多元化。因此，我国社会在对待改革和发展的问题上，势必产生不同的认识和理解。 一部分人认为，反映在教育、医疗、住房、社会保障等方面的问题，表明我国的改革措施已经转化为一种利益掠夺的手段。改革加剧了社会不公平的效果，改革的共识已经基本破裂，改革的动力已经基本散失。另一部分人认为，我国的经济中的垄断和腐败问题是造成贫富悬殊和平等受损的主要因素。只有坚定的推进改革，坚定的走社会主义市场经济的道路，才能够度过今天的改革攻坚阶段。 反映在房地产的问题上，自然也呈现出两种截然相反的价值取向和评价标准，主要是强化住房的社会保障化体系及其产业道路，还是坚持房地产发展的市场化取向；是重点保障弱势群体、中低收入者的住房需求，还是满足社会各个阶层的住房消费需求；是由政府决定住房的供应结构、房型面积和价格水平，还是由市场决定住房的供应结构、房型面积和价格水平；是采取收缩住房需求的经济行政调控手段，还是使用扩大住房需求的经济行政调控手段；是采取全国“一刀切”的刚性统一的调控指标，还是采取有差别、有弹性、有针对性的调控措施。 政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。 三、上海住房价格一度非理性上涨经济成因分析 上海在2004年10月到2005年3月长达半年的时间里，市场住房价格失序、失控、失理。如果不采取断然措施，会波及到全国房地产市场，甚至影响到我国金融业的安全运行。所以上海市政府首先踩了刹车，实施了调控措施，接着国务院在上海踩刹车的脚上又踩了一脚，实行了两次刹车，及时扭转了危险局面。 但是，对于形成上海房地产市场住房价格短期内疯狂上涨的机理成因，上下都没有认真的作出总结，以便在找准根源的情况下对症下药，标本兼治。把问题简单的归纳为市场炒作和地方政府监管不力，是一种最省力也最不负责任的说法。 上海在长达五六年的时间里，住房市场价格不断上升，合理因素是占主导的。但是，一些非正常的因素直接成为上海房价疯涨的导火线。 首先是经营性土地实行招拍挂。此办法直接导致了上海的土地价格在短时期内突升。以浦东为例，如果将2003年6月浦东住宅用地定基地价指数为100，那么到2004年12月份，浦东8个土地级别的地价定基指数最低为176，最高为372。地价短期内推动房价上升是一个客观的事实。 其次是世界范围内的经济调控目标，直指中国的人民币汇率。由于中国加入世贸组织以后，中国出口贸易和外汇储备大幅度上升，按照一般经济规律，中国人民币汇率调整势在必行。但中国政府考虑到国内外的种种因素，又特别不愿在外国的压力下调整人民币汇率（希望出其不意的实施调整），迟迟抗住外来压力。致使海外热钱、机构投资者和一般投资者不约而同地拿中国特别是上海的房地产作为投资的平台，希冀获得短期或长期的价差、利差和汇差。 再次是中国银行业放水支撑上海房地产开发和消费信贷。房地产业的开发和消费信贷，是中国银行业的优质贷款业务。房地产业带给金融业的正面影响是主要的、现实的，而负面影响是预期的。在上海住房价格疯涨的半年时间里，中国的所有银行没有一家对上海采取信贷紧缩措施