购物中心的经营管理思想.docVIP

购物中心的经营管理思想 彼得杜拉克先生的管理思想对学术界与企业界所产生的影响极大，近代鲜有人出其右，他所创的管理名词如：目标管理、责任规划、国际生产分工、内部创业等，他主张企业的本质在于行销和创新，不创新便死亡，策略规划不是为未来预做决策，而是决定今天应该做什么以保证未来的生存。由于顾客导向时代的来临，因此经营管理者必需分析、研究消费者心理，在满足消费者欲望的各种预期事件中，落实执行于消费市场上。实际上，消费者大多于不确定的预期中，购物中心需积极提供有效资讯，促使消费者能提升消费水准，使经营管理的结果能掌握更大多数消费者之“心理占有率”，达成经营管理目标。 　　一、国际化的经济观： 　　彼得杜拉克先生提到国际生产分工的观念，由于世界各国具有不同经济环境与条件，经由国际生产分工可创造更多的国际社会的生产绩效，在国际生产分工形成后将使国际社会往来益形密切。购物中心的规划与经营管理可从国际观开始，思考的重点如深入研究国人何以大量出走及向国外市场购买大量商品等。台湾人常被认为采购圈，因为国人一跨出国门，在世界各地的市场上掏出大把钞票，所以国内零售业者应思考如何创造更有吸引力的商机。我国在请求国际化的潮流中，应思索如何吸引国外观光客，在国际化的旋风中如何取他国长处，创造具有特色的自我经营模式与管理特质。日本政府会经检讨发现公权力介入对经济的伤害大于助益，显示国际化的经济观将走入更大的自由发展空间，在国际间经济发展竞赛的过程中，企业家将加重主导的角色，为强化竞争力打胜仗，知识的重要性不可忽略。 　　二、吸收丰富的知识： 　　一个企业组成成员所累积的知识经验是该企业的重要财富，尤其服务业更显现其重要性。企业仰赖发展的重要资源即为“知识”，一方面知识可带来一个企业的创新，他方面企业亦须依赖专业知识整合创造生产力。由于从事的工作具有生产力，使工作者产生成就感。彼得杜拉克先生指出：现代社会生产力的新挑战来自于如何大幅提升服务与知识工作者的生产力。在传统的零售业、目前街坊尚存的新货店，用不到经营管理的专业技术，经营上只需让店铺货齐全，店东诚恳待人。自流通革命之后，改革加速，顾客导向产生革命性，创新、改造并利用进步的管理科技从事行业经营，发展至今，购物中心的经营模式不但提供生产者有效生产资讯，并且影响消费者提高消费水准，这都是充分掌握消费者心理的重大成就。 　　国际化大型购物中心的经营绩效显示数以兆计的业绩，不管他们使用哪种货币，这些营业额都是消费者投入钞票，代表他们的认同与肯定，是经营管理者对消费者心理经营绩效的指标。他们如何达成这项目标？实物上，购物中心努力地吸收经营管理知识，再加上雄厚财力与受聘顾问专业知识的奉献，逐渐自我累积经验，形成坚实的经营管理知识，购物中心的经营者才能有效掌握商品，并且在消费者可用所得提升之际有效掌握消费需求，这是发展成功的关键因素。 　　三、消费者心理： 　　经营管理是投资可行性评估中除立地条件之外的另一个主要因素。再好的立地条件如缺乏优良的经营管理的搭配，则立地条件也无法经由营运绩效显现出来。经营管理能力由人来规划、执行，然而其成果则附注于基地的开发效果，人与地结合贡献产生投资效益，如以其投资效益资本化还原为不动产价值，容易忽视经营管理对于投资效益的贡献。在研究经营管理、稽核投资效益、评估投资效益阶段，应慎重处理“消费者”，消费者既然是经营管理制度化设定之前导，因此其心理分析与掌握往往成为经营管理成功的条件，例如美国的著名心理学学者史百兹勒博士对于消费者不确定产生的理由，具体地指出：想的比作的多，缺乏理性判断的态度，直觉处理错综复杂的事物，个人无法确定自己的需要。针对前述要点分析，并结合这些因素，在购物中心经营管理的运作过程中，应加强对消费者的了解，力求促进经营管理绩效的提升。前述消费者消费行为产生不确定因素是一般性共同的特质，如能结合商圈内的客层性，将使所指定的经营管理制度的成功率大为提升。以下分别说明： 　　1．想的比做的多 　　消费者易受外界事物的刺激，而开始思考如何自己与该事件相似，或如何调整自己的行为使自己能够避免。消费者心理一再累积计划执行的事物，但在累积的同时，消费者亦开始为自己原想做的事物解套，例如：以价格太贵、式样可能会再创新及太忙碌等理由，结论是“以后再说！”，如此一再反复地发生在消费者的消费行为决策过程中。 　　于是购物中心的经营管理，应利用有效的管理塑造引人入胜的力量，只要消费者走入购物中心，即使消费者未进行消费行为，只是吸收一些商品资讯，但是这些消费者已成为潜在的购买者，专家努力拉近想的事物与做的事物的比例。 　　2．高估引诱的资讯 　　为提升消费者消费品质，必需有丰富的消费资讯。一个零售业健全发达的社会，消费资讯取得应更为便利，因为消费者在封闭的社会里资讯不够流通，大多以独立的自