房贷讲座：房地产开发项目贷款讲义.ppt

房地产开发项目贷款调查评估讲义 总体介绍 第一部分 房地产开发贷款业务介绍 第二部分 贷款初步调查事项和支持类房地产开发客户标准 第三部分 项目调查评估程序和资料收集 第四部分 调查评估报告内容和评估重点 1.1 产品定义 房地产开发贷款是我行向房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房、综合用房等房屋构建项目建设的贷款。 按照贷款用途可分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款及其他房地产开发贷款。 房地产开发贷款是固定资产贷款的一个品种，属于项目融资类固定资产贷款。 1.2 业务流程 营销客户（省、市、支） 初步调查 有权部门组织调查评估（省行） 省行信贷部门审查 省行贷审会审议、审批(如总行权限上报总行审批） 报备 信用发放条件审核 签订合同 提供信用 贷款使用条件审核 资金支付 贷后管理 信用收回。 1.3 业务办理依据 《中国农业银行固定资产贷款管理办法》 《中国农业银行项目融资业务管理办法》 《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》 《中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法》 2.0 初步调查 2.1 客户情况 2.2 项目情况 2.3 用信方式 2.4 贷款投放效益与贷款方案 初步调查认可后， 填制《固定资产贷款调查（评估）申报单》，直接或逐级向有权调查行客户部门申请项目调查。可行，组织调查评估；不可行，客户部门负责人或主管行长同意后终止信贷程序。同时,客户管理行进行客户评级和客户分类工作. 2.1 客户情况 主体合法性（手续、经营范围、资质证书、外商批准证书） 信用情况 股东情况 主要经营管理者情况 是否符合支持类客户标准 09年8月总行出台了《关于印发商品房贷款客户分类标准和客户分类名单的通知》（农银办发[2009]177号），规定新营销客户或不在支持类名单内的存量客户，要在办理信贷业务前及时进行分类，实时纳入客户名单管理。 2.2 项目情况 是否符合国家产业政策？总投资估算？资金筹措计划？自有资金比例？项目租售计划？项目经济上是否可行？ 简单测算： 楼面地价+建安成本+其他费用≤同类项目的现行市场价 楼面地价=土地出让金总额/按容积率计算的建筑面积 建安成本=同品质楼盘的一般建安标准(受基础形式与配置标准影响) 其他费用=财务费用+管理费用+销售费用等 2.3 用信方式 贷款的第二还款来源 抵质押 保证担保 信用方式 2.4 贷款投放效益与贷款方案 直接效益和间接效益？注意建立项目贷款与我行其他业务的联动关系，争取在合理定价的前提下，办理相应的中间业务与投行业务，带动住房按揭贷款等多项业务的开展，提高单笔项目贷款的综合收益 初步调查意见,包括贷款额度、期限、利率、用信方式、限制条款、合作条件、管理要求等。 2.5初步调查时应了解事项（1）客户准入 2009年8月后，总行规定新客户和项目准入标准: 新增客户必须符合现行法律和法规、行业主管部门规定、我行信贷管理制度基本要求以及我行商品房开发贷款支持类标准 额外说明：别墅项目必须是在2005年12月2日前取得《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》才可介入。 城市商品房开发贷款支持类客户标准(1) 总行和分行房地产优质客户、年度房地产百强企业、非ST类的沪深港上市公司及其直接或间接控股在50%（含）以上的子公司。 城市商品房开发贷款支持类客户标准(2) 对于主营房地产开发的集团性客户及其直接或间按控股50%（含）以上的子公司： （1）合并资产负债率不高于75%，上年末合并所有者权益不低于8000万元； （2）连续经营商品房3年以上，开发业绩良好，累计开发面积10万平以上； （3）在建项目运行正常，有一定项目储备，持续发展能力较强； （4）无不良信用记录。 城市商品房开发贷款支持类客户标准(3) 有开发经历的非集团性客户: (1)资产负债率不高于75%； (2)上年末所有者权益不低于5000万元； (3)累计开发面积5万平（含）以上； (4)具有三级及以上房地产开发资质； (5)主要经营管理者从事房地产开发经营年限不低于3年；在建项目运行正常，有一定项目储备，持续发展能力较强； (6)信用等级AA级（含）以上； (7)无不良信用记录。 城市商品房开发贷款支持类客户标准(4) 新建非集团性客户: 1、资产负债率不高于75%，上年末所有者权益不低于5000万元； 2、具有暂定级（含）以上房地产开发资质； 3、主要经营管理者从事房地产开发经营年限不低于3年； 4、控股股东符合支持类第3条标准； 5、在建项目运行正常，有一定的项目储备，持续发展能力较强； 6、信用等级AA级（含）以上； 7、无不良信用记录。 2.