保住你的房屋避免被查封拍卖-ConsumerAction.PDF

購 屋 須 知 保住你的房屋 避免被查封拍賣 消費者行動的住房教育項目 維護家園 1 法院查封拍賣的意思是你將會失去你的房屋的產權及其 淨值﹐也就是說貸款公司要收回你的住屋。你的信用記 錄會因此受損﹐而且﹐如果貸款公司豁免你一部份的債務﹐你還 要為豁免部份繳稅。 如果你沒有按月償還房屋貸款﹐你的房屋是絕對有可能被查封收 回的﹐你會發現﹐有很多原因會令你有一次或多次無法按時支付 你的房屋貸款﹐例如﹕ • 意外支出或收入減少﹕一次汽車或房屋的緊急維修﹐或是意料 之外的醫療帳單就可能讓你手頭很緊而無法支付其他帳單。同樣 的﹐因失業、加班時間減少、離婚、因受傷或生病而不能工作等 而長期或永遠沒有收入﹐都可能使你無法支付全額房屋貸款﹐不 僅僅是無法支付這個月的房貸﹐甚至可能是無力支付好幾個月的 房貸。 • 房屋貸款的按月繳付額大幅調升﹕越來越多的屋主有特定的房屋 抵押貸款﹐依照其中的特點﹐日後他們的房屋抵押貸款調升幅度 必將很大。(調升會在你付第一次貸款費後的一年至五年之間開始) 。根據貸款條文及利息調整時的利率﹐你每月應付的貸款費可能 會增加好幾百元。(請參閱手冊第7頁段落:“學習瞭解你的房屋抵 押貸款”﹐可以得知有些貸款能讓你承擔失去房產的高度風險。) • 剝削性貸款條文﹕所謂剝削性貸款包括不公平或欺騙性的條 文﹐高利率及高收費﹐貸款公司明知你很難做到的付款要求﹐或 是具有讓你陷入債務深淵﹐以及剝奪你的房屋淨值的特徵。由於 從一開始借款人就負擔不起這種貸款﹐房屋被拍賣的風險就很大 了。因為這類貸款﹐每五個屋主中就有一個得承擔房屋被拍賣的 風險。(請參閱手冊第6頁段落﹕“避免房屋查封拍賣騙局”﹐詳述 有關剝削性貸款以及如何避免不良房貸或騙局。) 即使你已經盡力為緊急情況做好打算﹐準備好支付較高的付款以 及避免貸款公司欺凌﹐你還是可能有一次或幾次無法按時還款。 如果發生這種情況﹐要是你了解自己有什麼選擇及採取適當的步 驟﹐還是有可能避免房屋被查封拍賣的。 保住房子 2 很多屋主誤以為所有的貸款公司都會迫切想收回產權及 拍賣房屋。當然﹐具剝削性或欺凌性的貸款公司﹐他們 是有可能以強逼拍賣及收回房屋產權為目標而借錢給你。(欲知如 何看清並避免剝削性貸款﹐請參閱手冊第6頁段落:“避免房屋查封 拍賣騙局”) 但是﹐合法的房屋抵押貸款公司則比較喜歡收到你的貸款付 帳﹐除非萬不得已他們才會拍賣你的房屋﹐因為那是非常勞民傷 財的舉動。貸款公司按規定需研究變通辦法來讓屋主保住房子。 也就是說貸款公司可能會提供特別的“挽救失屋”計劃來幫助忠 誠的貸款者避免房屋被拍賣。 貸款公司避免拍賣房屋之道 貸款公司有很多方法幫助貸款者重返正軌。雖然各貸款公司具體 做法各有不同﹐防止房屋被查封拍賣的變通辦法可概括為以下幾 類﹕ • 補交欠帳。方法是在議訂的期限內向貸款公司付清所有欠帳﹐外 加逾期手續費或罰款。 • 重新製定償還計劃 。貸款公司可能會在你每月的固定還款額上增 加一筆額外款項來彌補逾期未交的借款，也可能會將漏交的金額 加在房貸總額上。 • 寬限許可。跟貸款公司簽訂一份正式同意書﹐在雙方同意的一段 期限間減少或暫停你的付款金額。在寬限期結束後﹐你的房貸供 款計劃將重回正常軌道﹐而且﹐你還要一次性地支付﹐或在幾個 月內追加支付﹐直至付清所有在寬限期內累積的欠帳為止(除非你 的貸款條文已經被修改成不需要這樣做) 。 • 修改貸款條文。 包括永久改變房屋抵押貸款條文﹐讓你可以更加 靈活地處理付款。修改範圍包括降低利率﹐延長貸款期限或者最 後的對策是減少貸款本金總額。 聯邦房屋管理局(FHA)以及退伍軍人管理局(VA) 有可能提供不同或 額外的避免房屋被查封拍賣的折衷辦法。例如向聯邦房屋管理局 房貸的借款者也許符合資格向聯邦房屋管理局的保險基金會支借 一期貸款應急。貸款者在付清所有房屋抵押貸款或售賣物業時有 責任償還這筆為了減輕損失而從保險基金借貸的錢。 最佳解決辦法(“修正”或“補救”) 全在於你的個人情 3 況。重新償還計劃對於那些只需補交一次貸款欠帳的人 來說也許是良方。而修改貸款條文對於面臨長期收入減 少的人來