桥南实施方案.docVIP

大洼县大洼镇桥南社区地块 土地储备项目 实 施 方 案 达华工程管理（集团）有限公司沈阳分公司 二○一○年十二月编 制 单 位：达华工程管理（集团）有限公司沈阳分公司 单 位 资 格：国家发展和改革委员会 工咨甲10120070039 公 司 总 经 理：史新华 技 术 负 责 人：李建军（高级工程师 注册咨询师） 金红兰（高级工程师 注册咨询师） 陈 伟（工程师 注册咨询师） 报告编写负责人：陈文杰（工程师） 编 写 人 员：李建军（高级工程师 注册咨询师） 金红兰（高级工程师 注册咨询师） 陈 伟（工程师 注册咨询师） 赵红梅（工程师）王　哲（工程师） 史　楠（工程师）董 爽（工程师） 审 核：李建军  目 录 第一章 总 论 7 1.1前言 7 1.2建设单位概况 8 1.3项目编制依据 10 1.5项目概况 12 1.6投资估算及资金筹措 12 1.7主要技术指标 13 1.8研究结论 13 第二章 实施内容和用地规划 14 2.1项目实施内容 14 2.2用地规划 14 第三章 征地拆迁方案 19 3.1拆迁基本原则 19 3.2拆迁政策依据 19 3.3拆迁基本情况 20 3.4拆迁补偿安置方式 20 3.5产权调换的户型及楼层选择方式 23 3.6优惠政策 23 3.7领取补偿款及产权调换的时间 25 3.8回迁楼的位置及标准 26 3.9产权面积差异的处理办法 27 3.10本区域房屋拆迁分为优惠拆迁、政策拆迁、司法拆迁三个实施阶段。 27 第四章工程进度安排 31 4.1实施原则与步骤 31 4.2组织机构与分工 31 4.3项目实施进度 32 第五章 投资估算及资金筹措 34 5.1投资估算编制依据及方法 34 5.2投资估算 34 5.3资金筹措方案与资金使用计划 36 第六章 财务效益评价 37 6.1财务评价依据及前提 37 6.2开发经营方案 37 6.3成本费用估算 38 6.4销售收入估算 39 6.5税金估算 40 6.6投资利润估算及分配 40 6.7盈利能力分析 40 6.8借款偿还能力分析 41 6.9不确定性分析 42 6.10财务评价结论与建议 42 投资使用计划与资金筹措表 产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表 总成本费用估算表 现金流量表(全部投资) 损益表 贷款还本付息表 经济评价指标汇总表 第一章 总 论 1.1前言 土地储备行业在国民经济中的地位和作用通过土地储备制度体现出来。土地储备制度是指政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法对取得的土地进行前期开发、整理，并进行储备，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。 土地参与宏观调控主要是通过土地的供给调控，土地储备作为政府供地的主要部分，在土地管理中起到至关重要的作用，对宏观调控起到一定的影响。 目前，土地储备中心收购储备工作的主要任务是储备城市一些存量国有土地，旧城需要改造的国有建设用地，城中村及城郊结合部的部分集体土地和宅基地。这三大块基本上是各级土地收购部门的主要工作。这些土地在开发前整体利用率差。特别是城郊结合部，城市人口和农村人口混居，土地权属混乱，有的是国有建设用地、有的是农用地、有的是宅基地，很难确权，其土地价值非常低。随着城市及乡镇的不断建设发展，基础设施及道路不断完善配套，这部分土地的价值不断增值。这种增值主要得益于城市功能配套的结果。由此，土地收购储备就是把这些混杂的地权加以整合，依据法律法规制定收储计划，签定收储合同，原国有土地依法收回，农用集体土地实行报批转用，统一制定不同类型的地价，地上附着物及安置补偿标准，予以公告。然后进行土地归类整理，待时机成熟，按照招、拍、挂制度实行有偿出让。本项目的实施做到让政府直接调控土地，有利于增加政府土地收益，防止土地资产流失。 1.2建设单位概况 为了进一步加快县域经济发展，推进城乡一体化进程，切实完善全县土地开发管理使用，实现土地保值增值，根据政府常务会议要求，结合外省市县的经验，成立大洼县土地储备管理中心。 大洼县土地储备管理中心根据大洼县总体规划和土地利用规划，负责对城乡国有建设用地进行收储；拟定收储范围内土地储备计划方案；负责筹措和管理土地储备资金；负责对储备的土地进行供地前的动迁、开发、整理及临时使用；负责承办已储备土地的招标、挂牌、拍卖交易等活动；负责以土地进行融资及资本运作，获得地价增值及收益；负责已储备土地的平整及征地服务工作。 大洼县土地储备管理中心内设机构及职能： 大洼县土地储备管理中心下设4个职能股室，分别