典型区域与核心竞争力分析.doc

1　典型区域分析 1.1典型区域的选定 通过考察北京市内、国内其他大城市，及国际大城市的多个典型城市功能区域，按与本策划区域具有可比性的条件，我司选择了国内其他大城市3个，及北京市内的6个综合性城市中心区作为策划地块典型区域样本进行研究分析。 北京市内典型区域： CBD：政府规划范围，即朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。 金融街：政府规划范围，即南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西抵西二环路，东临太平桥大街的103公顷面积区域。 中关村西区：政府规划范围，即东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环路，南至海淀镇南街的51.44公顷区域 燕莎：市场习惯划分范围，即东四环以西，农展馆北路以北，机场高速以南，三里屯路、新源路以东区域。 亚运村：市场习惯划分范围，即北四环以北，北辰东路以东，京承高速以西，辛店村路以南区域。 东长安街：市场习惯划分范围，即东大桥路以西，前三门及通惠河以北，天安门广场以东，金宝街及光华路以南区域。 选择原因： 作为北京市重点规划建设的综合性城市中心区，建设规模都是上百万平方米，目标客户都定位于高端的区域，CBD、金融街和中关村西区在建设规模、主题定位、开发模式上与策划地块区域都具有较大的可比性，通过对它们的考察，除了可以了解一个综合性城市中心区形成的基本要素以外，还可以让我们了解类似区域，政府在规划及土地运营等方面全力介入时，不同的作为方式可能对区域发展状况所产生的影响，从而为本次策划地块在规划及运营模式方面作为借鉴。燕莎、亚运村和东长安街区域则是北京市市场自发形成的具有典型代表意义的高档商务集聚区，通过对它们的考察，可以让我们了解在没有政府强烈干预的情况下形成一个商务集聚区的基本市场要素，及这些商务集聚区在市场自发形成过程中容易产生的问题和弊端等，为我们日后对策划地块的规划提供更合乎市场规律的建议。 除了以上提出的参考及借鉴原因以外，因为这些区域都属于综合性的商务中心区，与本次策划地块的定位具有一定程度的重合，也就是说这些区域在未来都有可能成为本次策划地块区域的竞争对手。为了扬长避短，有必要研究这些竞争对手的状况，做到知己知彼，使策划地块的定位更加准确。 国内其他大城市典型区域： 上海联洋新社区（上海）、上海太平桥区域（上海）、珠江新城（广州） 选择原因： 由于上海及广州的房地产市场相对比较成熟，对于本策划区域的运作，这两个城市区域的规划及发展经验值得借鉴。因此，我们选择上海及广州的两个城市中的3个区域作为典型区域进行分析。 1.2　北京市典型区域分析 1.2.1　CBD 1.2.1 商务中心区，又称中央商务区（Central? Business? District）简称CBD，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。20世纪五六十年代，在发达国家，城市中心区制造业开始外迁，而同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集，要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区,纽约的曼哈顿，巴黎的拉德方斯，东京的新宿，香港的中环都是国际上发展得相当成熟的商务中心区。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。 北京CBD的雏形始于上世纪90年代，依托于日坛使馆区的建国门外大街上汇集了当时北京市的大多数涉外高档酒店，因为这一期间北京市利用外资量高速增长，写字楼的需求量膨胀性增长，而前期建成的写字楼项目寥寥无几，导致了写字楼供应严重不足，使得许多外资机构甚至不得不租用高档酒店客房用于办公，巨大的需求为北京市写字楼市场积累了大量的客户，也刺激了北京外销写字楼投资市场的逐步形成。北京市早期的写字楼市场是伴随着涉外高档酒店而兴起的，这才使得拥有大量涉外高档酒店并依托于日坛使馆区的建国门外大街天然成为了北京市写字楼发展的发祥地。1990年国贸中心的开业成为了北京CBD发展历史上的一座里程碑，使得早期初见雏形的建国门外商务区的重心开始向东偏移到了东三环一带。 1993年国务院批准的《北京市城市总体规划》明确提出，在朝阳门至建国门，东二环至东三环一带，规划建设北京商务中心区。选择在这4平方公里的范围内建设北京商务中心区，是因为该区域具有建设成北京商务中心区的各种综合优势。1、明显的区位优势：该区域及周边地带集中了全市70%的涉外资源，北京60%以上的外资机构，众多星级酒店，众多的交际活动场所；2、基础设施完善：该区域原来是北京传统工业的集中区域，交通便利，市政功能齐全，水电气热通讯等资源充足；3、土地