多层住宅价格定位策略实例.docVIP

价 格 策 略 --------【hhyy】多层项目 一、价格定位目标提要 1、销售目标 A、最大利润目标 B、市场占有份额目标 C、销售进度目标 2、市场竞争目标 3、项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。 二、价格定位基础 根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。 三、竞争楼盘态势 1、金山板块及其他同类物业竞争对比表 项目名称 规划 总规模 面积范围 主力面积 平均价格 交房时间 工程进度 卖点 抗性 金山碧水 三期B区 17—7F 31万M2 78---256 106--128 1833 2004年底 主体三层 社区规模大配套齐价格低 位置较偏 香江明珠 二 期 16—7F 186亩 86—280 160--280 2700 2004-01 封顶 紧临南江滨公园，户型独特 紧挨大桥噪音较大 金山明珠 15—7F 4—9F 65亩 110—244 125--158 2400 2003-12-31 单体落成 户型新颖，景观绿化精致。 南向朝金山大道。 金山明星 6-7F,4 3-9F,5 71亩 68—268 90--127 1985 电梯：2077 2004-05 外墙装修 户型多样价格相对较低 建筑密度大，配套少 北京金山 5—15F 5—11F 57亩 55—240 120--130 2500 2004年底 桩基完成 楼间距大空中花园面积大，3米层高 价格人相对较高 金山佳园 9—9、11 7万M2 100—154 100--120 2350 2004年底 地面二层 设观景电梯，入户空中花园。 项目地形狭长且沿街分布 百合苑 3--12F ---- 126--300 149--158 2300 2004-05 外墙装修 得房率高物业费按多层价格收 户型单一交付时间长 武夷明珠 14—7F 4幢电梯房 7..9万M2 90—200 ---- 1968起 2004年底 打桩 紧临南江滨公园 ---- 滨江丽景 C区 5—9F 12—7F 348亩 62--216 97---125 2100 2003-08 主体三层 规模大，交通便捷临江看景 周边交通状况杂乱卫生状况差 康 城 7—7F 104亩 87—210 87--120 1960 2004-03 部分封顶 价格相对较低 位置偏交通不偏周边环境杂乱 幸福城 5—12F 9—7F 7.1万M2 60—180 107--139 2000 2003年底 部分封顶 靠近森林公园价格适中 北峰是垃圾处理场区域形象不好 福光远东花园 5—7F 3万M2 38--150 101--106 1750 2003-09 已交房 价格低 绿化、配套简单 相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。 相关提要2：各个板块之间竞争激烈。“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。 2．主要竞争对手价格特征 金山碧水三期 金山碧水三期B区起价1677元/㎡，均价1833元/㎡，最高价2174元/㎡；一、二层差价100元/㎡，二、三层差价90元/㎡，三、四层差价30元/㎡，水平差价80元/㎡，东西无明显差价；复式为最高价； 按揭贷款不打折，一次性付款98折。 附：金山碧水三期B区1#楼价格表： 单元号（东） 单价 单元号（中间） 单价 单元号（西） 单价 101 1764 102 1677 106 1762 201 1867 202 1781 206 1869 301 1954 302 1867 306 1958 401 1988 402 1902 406 1994 501复式 2127 502 2040 506 2135 滨江丽景C区 起价1888元/㎡，