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基于房价租金比的城市住宅空间价格分布实证研究 [摘要与告白] 一般而言，房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。目前房价租金比的研究往往以区域为研究对象，计算区域平均的房价租金比，用来判断区域的房地产市场情况。然而，由于住宅空间位置的差异性对其价格的影响非常大，以区域为研究对象忽略了住宅的空间差异，这样得出结论的可靠性受的影响。本文试以地块为研究对象，计算每个地块的房价租金比，使结论更具说服力。本研究以杭州为案例，利用地理信息系统（GIS）空间局部内插法（Kriging）得到房价租金比的空间分布。研究结果表明杭州市城区住宅价格较合理的区域分布在老城区、老文教区等区域，面积占中心城区的32.66%；城郊一些区域的住宅价格具有泡沫成分，分布在浙江大学紫金港校区附近、钱江新城、火车东站以东等区域，面积占中心城区的27.14%；其余区域价格也具有一定的风险，风险主要来自于金融政策的变化，面积占中心城区的40.21%。 绪论 房价租金比概念 在房地产价格评估中，收益还原法是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。收益还原法的基本意图是：由于物业的耐用期限很长，因此当拥有一处物业，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能预期在将来继续取得这个纯收益，这样，这一物业的价格就相当于这样一个货币额 (Value)： （公式1） 式中，Income表示纯收益，Rate表示收益还原利率。公式1可以这样理解，如果将货币额 (Value)存入银行，银行的年存款利率为Rate，每年可以从银行获得一笔数额大小为Income的利息。 公式1假设了物业的使用期限是无限的。若考虑有期限，假定使用期限为n，公式变为： （公式2） 而实际上，当年用使用年限为70年，收益还原利率达到7%时，用公式1计算结果代替公式2的计算结果的误差不超过1%（表1），所以当物业使用年限较长时，可以直接用公式1来估算物业价格。 表 1 物业价格不同年期相当于无限期的百分比 (单位:%) 年期 10年后 20年 30年 40年 50年 60年 70年 80年 90年 100年 1 9.47 18.05 25.81 32.83 39.20 44.96 50.17 54.89 59.16 63.03 2 17.97 32.70 44.79 54.71 62.85 69.52 75.00 79.49 83.17 86.20 3 25.59 44.63 58.80 69.34 77.19 83.03 87.37 90.60 93.01 94.80 4 32.44 54.36 69.17 79.17 85.93 90.49 93.58 95.66 97.07 98.02 5 38.61 62.31 76.86 85.80 91.28 94.65 96.71 97.98 98.76 99.24 6 44.16 68.82 82.59 90.28 94.57 96.97 98.31 99.05 99.47 99.71 7 49.17 74.16 86.86 93.32 96.61 98.27 99.12 99.55 99.77 99.88 8 53.68 78.55 90.06 95.40 97.87 99.01 99.54 99.79 99.90 99.95 9 57.76 82.16 92.46 96.82 98.66 99.43 99.76 99.90 99.96 99.98 10 61.45 85.14 94.27 97.79 99.15 99.67 99.87 99.95 99.98 99.99 显然，公式1还可以变为： （公式3） 定义RatioBR=1/Rate为房价租金比，Value以住宅的单位面积售价（PerPrice）计算，Income以住宅的单位面积的月租金（MonthRent）计算，即有公式： （公式 4） 房价租金比的作用 仅从使用的角度来说，无论购房还是租房，都能满足居住的效用。但是，一般认为住宅租赁通常难以用于市场投机，市场均衡状态之下的租金往往真实反映了住宅市场整体的供需关系；而居民的购房行为往往具有潜在的投资性，使得住宅买卖交易往往具有投机性，房价可能发生背离价值而产生泡沫。所以，房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。 由公式3可知，理论上房价租金比为收益还原利率的倒数。所以，如果能确定客观的收益还原利率，那么就可以得到合理的房价租金比。对于收益还原利率的确定，许多学者开展了深入的探讨，都有着各自的主张，如山本正幸归纳的7种主张，林英彦提出的“实质利率”概念。林英彦并认实质利率可直接作为土地的还原利率，若是建筑物的还原利率则在该利率基础上再加2%。国家标准《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》指