20150308 “红海名仕公馆”主体商业项目市场调研、分析、商业定位、业态组合报告(提案)精选.pdf

“红海名仕公馆”主体商业项目市场调研、分析、商业定位、 业态组合报告（提案 * 市调表见附件 第一章 前述 第一节 红海▪名仕公馆 一号楼商业综合体项目信息 1、基本信息 总占地面积（建筑 12480.88平方米 总占地面积（营业 11808平方米 面积 面积 每层面积（建筑面 3120.22平方米 每层面积（营业面 2952平方米 积 积 首层层高 5.1米 二、三、四层层高 4.5米 结构 框架 柱间距 7.8米-9.3米 共有7.8米、8.1米、 8.3米、8.6米、9.3 米 每平方米负荷（承 450公斤每平方米 进深 40.8米 重 开间 90.2米 2、地理位置 本项目处于新余市渝水区西北部； 位于五一北路与仙来西路交汇处； 1号楼商业综合体紧邻仙来西路，位于整个项目的正南方。 3、1号楼商业综合体停车位情况 数量约为100个，均为地下停车位，位于1号楼商业综合体底部位置，整个地下车库 的正南方。 第二节 项目周边一公里范围内 1、项目四至 东至西湖公园；南至中国联通总公司；西至明珠花园小区；北至新余四中。 2、、一公里范围内机关单位 新余市人民政府、新余市财政局、新余市物价局、市旅游局 市地税局 是就业局 江西有 色地质勘探三队 新余市物价局 市林业局 市农业局 市粮食局 市水利局 市乡镇企业局 市乡镇企业局 市交通局 市公交总公司 市工商局 市教育局 市建设局 市商业局 市武 警支队 市审计局等 3、公里范围内事业单位 新余邮政储蓄银行、新余市日报社、新余市四中、新余市逸夫小学、市图书馆 邮政储蓄 银行、建设银行、工商银行、新余市日报社、新余技术学院 明志小学 市二医院 五一路 小学 江西电工厂 渝州科技职业学院 市五中 长林医院 职教中心 长林机械厂等 4、一公里范围内住宅小区 明珠花园、世纪清华、长林小区、武警水电二总队家属区、二十五公司家属区、德鑫花园、 仙来苑小区、学府名都 5、周边居住人群构成 企事业单位家属、改善型住房刚需群体、以及少量外来流动人口 6、周边长住人口数量 约15万 第二章 市调内容 第一节 市场调研的目的： 1、解决红海名仕公馆商业地产招商、销售不畅所出现的瓶颈问题及如何使商业火起来等 问题！ 2、市场调研的范围：新余市渝水区城南、城北、仙女湖区主力商业及商圈等区域。 3、调研组成员:李永魁、张涛、吴师傅三人 4、调研日期：2015年02月27 日至2015年03月2 日 第二节 调研数据的依据： 1、依据我项目商业现在存在的问题； 2、依据新余市现有成熟及不成熟商圈、商业经营的现状； 3、与从业人员直接沟通、了解，并对重点商业实地探查、了解； 4、以上所有行为及细节内容都是依据新余商圈、商业各方面的实际情况，科学制定的市 场调研条款而开展市场调研、归纳、整理、研判、分析等工作的。 第三节 红海名仕公馆商业地产现阶段存在的问题： 一、根据初步的调查了解，名仕公馆沿街商铺滞销及招商困难主要有几方面的原因： 1、现阶段沿街商铺看似分割的面积较大及一层价格偏高，单价偏高，总价更高； 2、与我项目对面的沿街老商铺租金对比我项目没有任何优势； 3、竞品楼盘价格下调、优惠政策层出不穷等 4、最主要的是：缺乏主要商业的带动。 二、说明 基于以上原因，我们不能纠结在表象问题上，要看到问题的实质，也就是说，我们不 能为卖底商而卖底商，而是要找到我项目商业部分招商、销售不畅的原因到底在哪？要找 到问题的症结所在，所以我项目所有商业招商销售如果要热销或热招，必须要把主体商业 定位好，并且做好、做活，所以在此