第4章房地产投资环境与市场分析 房地产投资分析 教学课件.ppt

第4章 房地产投资环境与市场分析 4.1 房地产投资环境分析 4.1.1 房地产投资环境的概念 房地产投资环境是影响房地产投资、开发、经营、管理的一切政治、自然、社会和经济因素的总和。按照尼古拉斯·凯恩斯对于投资环境的解释，投资环境主要是指现在和未来影响投资的风险和收益的政策、制度和行为环境。房地产投资环境包括硬环境和软环境，硬环境如道路、交通、供水、能源、通信等基础设施状况；软环境主要是相关政策法规等。 表4-1 “冷热”分析法表 4.2 房地产市场调查 房地产市场调查不同于一般耐用消费品的调查，它是以房地产为对象，对相关市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为投资决策服务的专业方法。 4.2.1 房地产市场调查的内容 1.房地产市场环境调查 4.3 房地产市场预测 房地产市场预测是房地产企业在市场调查的基础上，利用已获取的各种信息资料，运用科学的方法和手段，对影响房地产市场发展变化的各种因素进行综合分析，对各种条件下市场的发展趋势及其状态进行估计和判断，从而为房地产企业的经营决策提供依据。 4.3.1 房地产市场预测的程序 1.确定预测对象和目标 （4）预测性调查 预测性调查是在经过调查研究的基础上，通过收集、分析、研究现有的各种市场资料，运用数学方法，估计未来一定时期内房地产市场对某种类型物业的需求量及变化趋势，对市场的发展趋势及其未来变迁形态、变迁原因、变迁时间进行估算和预测。 预测性调查着眼于房地产市场的未来，它回答了“将来怎么样”的问题。 2.市场调查方法之二—范围与对象调查法 （1）普查 普查是对调查对象总体所包含的全部单位进行调查。 （2）重点调查 重点调查是以有代表性的单位或消费者作为调查对象，进行推断出一般结论。 （3）抽样调查 抽样调查就是从调查对象全体（总体）中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进 行调查，然后根据调查结果可推断总体特征的方法。抽样调查大体上可分为两类：一是随机抽样；二是非随机抽样。 3.市场调查方法之三—资料采集法 资料采集法要求在制订详细的调查方案的基础上，由调查人员通过访问、实验或观察等方法来获取资料。具体操作方法有以下几种： （1）观察法 观察法是指调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察。观察法有四种形式：直接 观察法、实际痕迹测量法、亲身经历法和行为记录法。 （2）实验法 实验法是指将调查范围缩小，进行试验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。实验法是研究因果关系的一种重要方法。 （3）询问法 询问法是最常用的市场调查方法，是将所拟调查的事项采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的调查方法。 常用的询问方法可以按照内容和传递方式的不同分为以下几种：座谈法、深度访谈法、电话与网络调查法、邮寄调查法和留置问卷法。 * 4.1.2 房地产投资环境分析的内容 投资环境具有系统性的特征，因而表现出与此相关的层次特征。这样我们可以按照层次高低将投资环境区分为宏观投资环境、中观投资环境和微观投资环境。这三类投资环境研究的对象不同，内容也不一样，代表着对投资环境由浅到深的认识过程；同时每个层次中构成要素大致相同，但每个要素对房地产投资的影响程度各不相同。 1.宏观投资环境 投资环境是拟投资的地域、城市和街区，在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。其中，宏观投资环境一般是指一个国家、地区或城市的投资环境。 （1）人口统计因素 第一个环境因素就是人口。因为市场是由人构成的，投资商所感兴趣的是城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征与人口迁移等指标。 （2）经济因素 市场不仅需要人，还需要有购买力。某种经济条件下所具有的购买力取决于现有收入、价格、储蓄及收入与消费模式发展变化的主要趋势。 （3）房地产金融及产业政策因素 政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面体现：第一政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府的各项税费会影响到 房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；第三，政府对房地产交易采取的政策会影响到房地产的流通状况。 2.区域性因素分析 一般来讲，项目所在国内