济南东方美郡北区市场研究报告.doc

济南宏观经济分析 济南宏观经济指标分析 济南市GDP增长情况 数据来源：2004-2008年济南市国民经济和社会发展统计公报 济南市近几年经济发展得到长足而稳定的增长，年增长率稳定在13%以上，领先于国家平均GDP增长率，稳定的经济增长情况为房地产的发展提供了良好的宏观条件。同时，居民经济实力的增长，也提高了居民的购房消费能力，济南市经济实力的稳定增长为房地产项目的成功提供了先决条件。 济南市产业结构发展情况 数据来源：2004-2008年济南市国民经济和社会发展统计公报 从上表可以看到，济南市产业结构日趋合理，第一产业所占比重逐渐减小，第三产业逐渐超过第二产业成为济南经济的最重要组成部分，产业结构的日趋合理，说明济南城市功能越来越完善，对人才的吸引力更加增强。第三产业的发展，为房地产市场提供了广泛而有效的客群资源，加大了消费需求。 济南人口规模及增长速度 消费者人口统计资料对决定建筑体量、确定适销适租建筑产品类型、确定产品单元面积及确定适当的售价和租金水平等具有重要作用。 数据来源：济南市国民经济和社会发展统计公报 城市人口比重呈逐步增长趋势，城市人口的增加，将拉动城市住房需求的增加，从而促进房地产的开发。城市人口的增加使得城市化进程加快，从而促进城市空间的拓展，有利于新项目消化速度的提高。 济南市房地产投资分析 济南市固定资产投资分析 数据来源：2004-2008年济南市国民经济和社会发展统计公报 济南市固定资产逐渐增长，并保持20%以上较高的增长速度，有利于拉动国民经济的持续发展，城市基础设施的进一步完善，城市生活居民质量将得到更好的保证，城市的建设的不断进行，也必将增加城市对客群的吸引力。 济南市房地产投资分析 数据来源：2004-2008年济南市国民经济和社会发展统计公报 2005年-2008年济南房地产投资增长率非常快，这与固定资产投资持续稳定的增长相关，2006年开始，房地产投资增长超过30%，2008年济南房地产市场涌入保利、中海、绿城等大型知名企业，开发量加大，投资额增加，2008年房地产总投资增长率超过40%，显示房地产投资市场充满活力。 近几年来济南房地产开发投资 数据来源：2004-2008年济南市国民经济和社会发展统计公报 城市居民可支配收入是反映城市居民消费能力的一个重要指标，济南市城市居民可支配收入增长率维持在10%以上，2008年已经超过了2万元大关，说明济南经济增长和GDP水平的不断提高，城市居民生活水平也随之快速增长，居民购买力不断增长。 济南城镇居民恩格尔系数情况 恩格尔系数是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。在金融危机大背景下，在接连出台的政策刺激下，3月份以来，楼市出现小阳春现象；5月以来，开发商策略性涨价，成交量又出现了一定程度的上涨。 除了房价出现上涨外，潜在的房价助推因素也开始显山露水。大大超出底价成交的“地王”在各地土地市场上频频出现。全国范围看，房地产上市公司量比较小，但标杆作用巨大，对行业的影响力也大。开发商拿地表明他们看好市场，对未来有信心，而信心对房地产行业来说非常重要。5月下旬以来房地产政策短短的半年蜜月期已经过去了政府正在防控新一轮房价的上涨土地增值税、研究开征物业税、资本金下调等房地产相关政策调整密集出台，在房地产市场掀起轩然大波。新增建设用地土地有偿使用费征收等别从2009年5月1日起，各地依法获得批准的新增建设用地，均统一按照经调整的《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》计征新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后，每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。新标准中，前几等的征收等别调整不大，上海九个区仍为一等，北京城八区和上海浦东新区为二等。新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。新增建设用地土地有偿使用费，由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整，以保障新增建设用地土地有偿使用费的征收等别与各地实际情况相适应。国务院25日通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。《意见》提出，深化房地产税制改革，研究开征物业税。由此，我们可以看出，深受业内外关注好多年的物业税终于有了实质性进展。政府此举的核心目的必然是为了打压房价。故此，政府将物业税开征实质性提出，是向业界明确地传出降房价的信号。 物业税这样原本长远但仅仅陷于“空转”的政策被重新提出，从某种意义上而言显示中央在具体的制度性改革方面的决心。继续从