江苏泰州周山河项目开发策略方案.ppt

关于新市镇—— 引子 新市镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。从1973年推行新市镇计划以来，香港在30年间先后兴建了9个新市镇：荃湾、沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。漫步于新市镇，那“成群结队”的四五十层的居民大厦，那布局合理的商业、医疗、教育、文化娱乐设施，令人不禁发出惊叹。入夜，凭海临风的万家灯火，更是让人忍不住去追溯新市镇的成功之道。要知道，30年前，这些地方，有的是旧式的集镇、村落，有的是支离破碎的稻田，有的是灌木丛生的荒坡，有的是随潮隐现的滩淤，如今却变成了数百万香港人生活、工作的乐园；30年前，新市镇起步之初，香港的总人口是400多万，如今是670万左右，30年间香港新增了260万人口，而新市镇所在地区的居民由30年前的50万增加到现在的300多万，差不多也增加了260万，两个几乎相同的数字，无疑说明一个事实：30年间香港的新增人口，并没有增加原有市区的稠密度，而全都被不断兴建的新市镇“消化”掉了。 居住郊区化？郊区城市化？ 抛开这个问题我们冷静的来审视本案：布吉卫星城的定位、与万科四季花城甚至以后更大规模、更多类型的发展空间和街区价值……我们完全有理由相信，安厦正太在建造一个社区的同时，更是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的生活街区。 我们不敢说，本案能否为安厦正太在泰州南区实现“泰州南扩”计划实现跨越式的飞跃，但最少我们知道，本案的成功必将为泰州发展续写里程碑式的一笔， 因为…… 安厦正太 不仅仅是在开发几座楼盘，更应该是描绘一座城市的蓝图！ 让我们揭启这构建 新市镇的序幕………… * * * * * * * * * * 各项目价格计算方法 根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格，公式如下： X=M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*F*G） 其中： X为本项目参考价 M为各项目参考价 A为各参考项目的地段位置系数 B 为各参考项目的交通环境系数 C为各参考项目的建筑规划系数 D为各参考项目的景观环境系数 E为各参考项目的小区配套系数 F为各参考项目的平面布局系数 G为各参考项目的品牌影响系数 本案价格推导 上表数据加权平均，即X=ΣXi/6 X =（5667+8964+10347+10522+7158+5779）/6=8072.8元/平米 本案按照区域市场导向法初步定价为8072.8元/平米。 项目 参考价格 计算过程 本案计算价格 世贸河滨花园 6000 M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*G） 5667 恒景国际花园 7500 M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*G） 8964 上海大花园 5900 M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*G） 10347 东润第一城 5600 M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*G） 10522 美好上郡 7500 M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*G） 7158 碧桂园 4500 M*80*80*85*90*85*85*85/（A*B*C*D*E*F*G） 5779 结合上文区域市场中所参考项目的实际情况进行价格调整。目前这些项目都已经进入二期销售中，且入住时间都在今年年底之前。与本案启动期的价格体系构成不同。因此，我司建议本案启动期价格下调10%。 另目前房地产政策频出，尤其“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”。 对本案所定位的客户群体有一定的冲突。因此，为使本案良好的销售，确保资金快速的回转，我司建议本案价格再次下调10%。 故本案的价格总计下调20%,价格为 8072.8*（1-20%）=6458.3元/平米 取整得出参考价格 6500元/平米 第一篇 市场研判 第二篇 定位延展 第三篇 专案推广 第四篇 团队协作 第三篇 专案推广 一、营销总体策略 二、市场推广计划 三、媒体投放分析 四、案场包装建议 一、营销总体策略 我们想从本案上得到些什么？ 仅仅是利润么？ 让我们重新审视一下本案…… 三个维度的思考 本案 区域知名度的最大化 品牌知名度的最大化 利润最大化 市场影响力 挖掘自身条件 价值最大化 挖掘项目所在区域潜力