益兴招商与执行方案-不动产营销机构.ppt

抽样访谈 市场分析 （8）价值偏好 小高层由于容积率适中，可以做出优于多层的景观来，但由于益兴名流第三期没有独特的资源可以“借力”，因此景观方面可能成为弱项，尤其是跟天山华庭的滨江景观带对比更是如此。其他价值点，地段、视野等，益兴名流应该能得高分。 抽样访谈 市场分析 （9）购买/居住关注的焦点 哪些因素对消费者的购买产生直接影响呢？调查的结果显示得非常明显：价格。此外，户型和安保也很重要。户型由于比较成熟，可以不做重点考虑，安保因素由于益兴名流是“府后人家”，又是市公安局重点保护单位，因此，这一点对消费者可能具有较大的吸引力。 政策分析 市场分析 一、关于“国八条”： 1、高度重视稳定住房价格； 2、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任； 3、大力调整住房供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设； 4、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量； 5、正确引导居民合理消费需求； 6、全面监测房地产市场运行； 7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 政策分析 市场分析 关于“国八条”： “国八条”的关键词： 1、“稳定房价” 2、“政治高度”。 “国八条”的影响： 1、“国八条”以及地方政府的相关政策形成的组合拳致使上海等城市的房地产市场出现了明显的“成交量萎缩”“价格稳中微跌”等现象，开发商、消费者互相观望。 2、未来三到五个月内，房地产将维持目前的“滞涨”局面；下半年的走势微妙，房价“补偿性”跳高或进入新一轮的下跌的可能性都有，但可能性最大的是：价格小幅平稳上涨，消费者日趋理性，投资性客群缩水，性价比是刺激消费的关键。 政策分析 市场分析 二、关于金融政策： 1、人民币升值压力极大，未来六个月的时间内，人民币可能小幅升值（5%左右）；人民币升值的影响难以准确预估，总体而言，很难看出对房地产市场的积极作用。 2、人民币加息的可能性仍然存在。加息对房地产则会起明显的抑制作用。 若人民币能够如预期升值，加息可能暂缓。但升值和加息出现其一的可能性非常大。 市场分析基本结论 市场分析 ◆益兴名流花苑的产品具有广泛的市场认可，消费抗性主要存在于单价、总价、和销售政策等方面。因此本项目抗风险的能力较强。 ◆在维护益兴名流花苑形象和保证开发商利益的前提下，制订务实性的价格策略和销售政策以刺激销售是现阶段的最好选择。 ◆最近的宏观调控政策对市场消费意愿的影响较大，促使消费者的决策周期拉长，开发商应该有应对这种“变局”的心理准备（“持久战”才是房产销售的常态） ◆“价值最大化”在不同的时机有不同的理解，在最近的宏观形势和金融预期下，实现资金的“安全回笼”比获取更高的“销售溢价”更重要。 菁英·国际营销执行及招商策划方案 第二部分：营销推广策划执行计划方案 推广基本原则 菁英国际营销推广策划执行计划方案 所有推广策略都要服务于一个目标，就是快速实现销售，为开发商回笼资金。 以销售为中心 销售策略的制订均以益兴公司与文博堂签订的合作协议中规定的应争取实现的销售价格为前提 以协议价格 为前提 对于益兴名流第三期而言，“一招定天下”是不现实的，而应做好全方位的工作，实现“合力制胜” 以组合拳为 主要手段 由于宏观政策的风云突变，市场出现观望局面，因此销售要有打持久战的心理准备。 “持久战”的 心理准备 市场千变万化，为降低运作风险，益兴公司和文博堂须密切配合，相机行事，制订切实有效的应对策略，而不应局限于双方合作协议中某些条款的规定，因为实现安全销售是双方最大的共同利益所在 “相机行事”的 销售应对 推广总思路 菁英国际营销推广策划执行计划方案 定位修正 客群锁定 卖点提炼 宣传攻势 五 大 考 量 销售攻势 以 销 售 为 中 心 推广总体思路是以销售为中心，从五方面着手。具体内容见先期提交的《菁英·国际项目营销推广提案 》 推广总计划 菁英国际营销推广策划执行计划方案 （本计划为4//11-6/11日的阶段性计划，6月份以后的工作计划视前一阶段销售情况另行制订。） 执行方案之一 菁英国际营销推广策划执行计划方案 由李京松、卢毅等完成，调查结果见本报告第一部分。 市场调查 执行方案之二 由李京松、卢毅等在甲方协助下完成下列标准稿，产品研究成果已经进入楼书、白皮书等宣传资料。 产品研究 菁英国际营销推广策划执行计划方案 1、产品建筑风格的标准化描述 （以往回答：欧式） 立面现代，海派风格。 我们的住宅设计结合了现代居住行为及目前的市场需求，将住宅群体布置与空间组织相结合，进行了一体化设计。同时注重塑造整体形态的可识别性，通过群体空间结合体现整体造型的艺术美，将创造