南航库尔勒地产项目方案.ppt

定位——项目建议 产品定位前提 产品形象建议 规划布局建议 建筑细节建议 户型配比建议 销售价格建议 开发节奏建议 定位——项目建议 产品定位前提 产品形象建议 规划布局建议 建筑细节建议 户型配比建议 销售价格建议 开发节奏建议 商业办公用房价格定位 定位——项目建议 产品定位前提 产品形象建议 规划布局建议 建筑细节建议 户型配比建议 销售价格建议 开发节奏建议 确定开发节奏的原则 风险控制原则：目前主要是以遏制高房价为核心的房地产宏观调控政策可能引发的开发风险； 差异化竞争原则：主要指通过产品差异化避开同期同质化竞争； 资金合理利用原则：结合新疆气候造成的施工周期，合理安排施工进度，尽量减少资金额外占用； 有利销售回款原则：开发的节奏和进度要有利于最快、最大化回笼资金。 入市时机建议 入市时机：建议最迟2010年8月底正式动工 理由： 1、规划设计、报建手续大约需要3个多月； 2、避开2010年开工和销售扎堆的节点； 3、按照正常进度，大约11月底建到4、5层，取得预售许可证，可以正式签订合同，开始回款。此后整个冬季可以通过销售为来年复工提前回笼资金； 4、可以通过冬季市场变化和销售情况安排来年资金。 价值——成本利润测算及财务分析 成本利润测算 总论 房地产开发项目投资与成本费用估算表 ????????? 土地费用 前期费用 高层建筑建安成本构成估算标准（参考） 基础设施配套费 开发费用计费标准 项目财务分析 资本金利润率： 2151÷〔2400+（13682—2400）×30%〕≈37.18% 销售净利率： 2151÷18035≈11.93% 单位面积净利：2151÷5.0414≈426元/ ㎡ 动态净利润（按正负5%浮动）： 2151± 2151 ×5%= 2043~2258万 动态净利润率： 2043~2258 ÷13682=14.9~16.5% 项目销售价格盈亏平衡点： 13682万÷5.0414万㎡ ≈2714元/ ㎡ 项目销售面积盈亏平衡点：13682万÷（18035 ÷ 5.0414） ≈3.82万㎡ 实现利润销售面积：5.0414—3.82=1.22万 ㎡ 资金平衡表 项目财务分析 资本金利润率： 1483÷〔2400+（13682—2400）×30%〕≈25.6% 销售净利率： 1483÷17063≈8.6% 单位面积净利：1483÷5.0414≈294元/ ㎡ 动态净利润（按正负5%浮动）： 1483 ± 1483 ×5%= 1408~1557万 动态净利润率： 1408~1557÷13682=10.29~11.38% 项目销售价格盈亏平衡点： 13682万÷5.0414万㎡ ≈2713元/ ㎡ 项目销售面积盈亏平衡点：13682万÷（17063 ÷ 5.0414） ≈4.04万㎡ 实现利润销售面积：5.0414—4.04=1.0014万㎡ 资金平衡表 方案二投资回报分析（略） 销售收入估算 项目财务分析 资本金利润率：3612÷〔2900+（18701—2900）×30%〕≈47.3% 销售净利率： 3612÷25626≈14.1% 单位面积净利：3612÷7.132≈506元/ ㎡ 动态净利润（按正负5%浮动）： 3612 ± 3612×5%= 3431~3793万 动态净利润率： 3431~3793 ÷25626=13.4~14.8% 项目销售价格盈亏平衡点： 18701万÷7.132万㎡ ≈2622元/ ㎡ 项目销售面积盈亏平衡点：18701万÷（25626÷ 7.132） ≈5.2万㎡ 实现利润销售面积：7.132—5.2=1.93万 ㎡ 资金平衡表 销售收入估算 项目财务分析 资本金利润率：2680÷〔2900+（18659—2900）×30%〕≈35% 销售净利率： 2680÷24227≈11% 单位面积净利：2680÷7.132≈376元/ ㎡ 动态净利润（按正负5%浮动）： 2680 ± 2680×5%= 2546~2814万 动态净利润率： 2546~2814 ÷24227=10.5~11.6% 项目销售价格盈亏平衡点： 18659万÷7.132万㎡ ≈2616元/ ㎡ 项目销售面积盈亏平衡点：18659万÷（24227÷ 7.132） ≈5.49万㎡ 实现利润销售面积：7.132—5.49=1.64万 ㎡ 资金平衡表 价值——成本利润测算及财务分析 成本利润测算 总论 方案比较 结论：关于商业 地段：本项目处于两大干道交汇处，属于来往转乘要冲，其特点是流动性好，但商业所需要的聚集性目前还比较弱； 功能：此区段商业属于社区配套型商业，以便利生活和休闲服务业态为宜； 形态：不适合