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南京房地产市场季度调查分析(doc17)
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2005年二季度南京房地产市场调查研究报告概要
1、抉策地产研究指标体系说明
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2005年二季度南京房地产市场调查研究报告概要
1、抉策地产研究指标体系说明
抉策地产研究中心常规研究报告的指标体系包括 市场容量分析、产品结构分析、价格指数、消费者调查、生活指数评价、媒体监测 六大部分。本报告以以上六大指标多角度、立体地衡量南京市房地产市场的现状及发展水平,研究和评价开发企业及其产品(商品房)的竞争力和市场地位,剖析市场的现状、分析市场的未来发展趋势。
以上六大指标构成全面考量某区域、某楼盘发展水平、市场地位及市场竞争力的体系,既相互独立又互相关联,任何单一指标的研究或分析都不能充分说明市场的全貌,必须对各主要指标及分级指标进行多维度交叉分析,才能比较全面地反映某一区域某一时间段内真实的市场状态,为科学的市场决策提供重要依据。
2、南京二季度房地产市场需求分析
根据抉策地产研究中心的市场需求监测数据,二季度南京新建商品房和存量房的市场总容量约为 368 万平米(包括一季度未实现的需求 141万平米)。根据抉策地产研究中心监测相关数据统计结论,本节将就二季度的市场容量成因及变化态势进行简要分析。
图 1 2005年二季度购房动因结构变化对比分析
2.1 拆迁产生的购房需求比例略升
2005年二季度会员统计数据,2005年二季度与一季度相比,拆迁购房的比例出现了微升,从一季度的12.1%上升到二季度的14.7%,升幅达2.6%,2005年二季度由于拆迁及以往拆迁产生的市场需求量为54万平米。
2.2 改善居住条件的需求比例微降, 但仍成为购房主因
2005年二季度会员统计数据,2005年二季度与一季度相比,拆迁购房的比例出现了微升,从一季度的12.1%上升到二季度的14.7%,升幅达2.6%,2005年二季度由于拆迁及以往拆迁产生的市场需求量为54万平米。
2.3 新政抑制投资需求,效果显现
从2004年下半年至今这种宏观调控的效果开始逐渐显现,连续两次加息,国八条、省市八条的实施使更多的人对未来楼市的预期由很乐观转入观望,已经投资购房的也开始抛售,还没有进入楼市的越来越谨慎,持币待购、观望气氛浓烈。表现在需求上2005年二季度投资购房比例为14.1%,比2005年一季度下降了5%,需求量约在51.88万平米左右,尽管受到新政的影响,购房人群中仍不乏投资者,一方面当前情况下,仍有一部份人继续看好南京房地产的升值空间(根据南京抉策地产研究中心的监测这部分人主要为上海、浙江、广东等外地人,南京本地人不多………),另外一方面,二季度南京房地
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