论商业地产租赁的税费法律问题.PDFVIP

在商业地产售后返租模式的返租合同中，开发商若能提供一定数目的担保，或者寻求 担保公司的介入，承诺投资者的合同目的不能达到时，将在一定范围内进行弥补，包括提 供担保全额退款等损失赔偿方式，这种操作方式将在形式上有效的规避了非法吸收公众存 款罪和集资诈骗罪的构成。并且，该种操作方式将更能吸引投资者的眼球，有利于商业地 产项目的招商运营。但是这种操作方式将有大量的资本投入或是面临反担保履约不能的风 险，在实践也是利弊同在。 （三）严格依法操作规避风险 据上文分析，售后返租模式无论是合同违规还是有可能涉及行政、刑事违法风险，都 是因为在签订返租合同时商业物业尚未竣工验收，若欲从根本上规避，也可将商业物业的 销售和返租合同签订完全分开，或者将返租协议约定为附条件生效的合同。在每一个合同 签订和操作细节上都力求合法。笔者认为，这种操作模式在形式上有效的规避法律风险， 但是有可能因其过于生硬而影响商业物业的招商运营，在实际操作中很难加以实施。 （四）其他 商业地产项目的成败与否，从选址规划到运营每一步都有着至关重要的作用，商业地 产项目可能会因为选址不当、前期调研不足、规划缺陷、业态定位失误、收益计算不当、 租金约定失衡、租户选择不当、物业管理不力、与租户关系处理不当等众多细节的原因导 致整个项目运营的失败。因此，在商业物业售后返租模式中要全方位控制商业地产项目的 风险必须把控好每一个环节，方能保障售后返租合同的全面履行，实现投资者与开发商共 赢的状态。 综上所述，商业地产项目是极为复杂的，虽然商业物业售后返租模式因市场需要而受 大众虽欢迎，但其风险与利益共存。开发商在该模式运营中应对所存在的风险有足够的认识， 每一步的实施都应当有较为成熟的运行方案，以保证商业地产项目的成功运营。 论商业地产租赁的税费法律问题 杭州分所 刘金华 【论文摘要】 商业地产租赁应缴税费包括营业、房产税及企业所得税等七种，如存在涉税 等问题，则应以租金的收取与否、收取时间为重点进行考查，因此，不收或低收租金方式、 一次性收取租金租赁在操作上应结合税法及税收政策等进行分析；此外，商业地产租赁所 产生税费的约定承担效力也应以是否改变纳税义务人的主体资格为着眼点。 【关键词】 商业地产租赁 税费 税费承担约定效力 自中国房地产业大热以来，国家不断运用经济、法律和行政等手段，从宏观层面对房 地产业进行指导、监督、调节和控制，其中，税收政策一直是我国政府运用经济政策进行 宏观调控的重要手段。就商业地产而言，自 2011 年起，北京、上海、青岛、武汉等地分别 出台政策对商业地产调控，如 2011 年北京、武汉等地就对商业地产租赁开征房产税，这对 商业地产业形成了一定的打压。 同时，应缴税费部分以应交税费形式进入企业的资产负债表，部分以营业税及附加形 式进入利润表，直接影响商业地产开发商的财务状况及经济业绩，因此，无论是从行业的 发展角度，还是从个体商业地产业主的角度，都应对税费所涉及的问题给予高度重视，尽 量做到规避风险、创造效益。 本文针对商业地产租赁所产生的税费所涉及的法律问题试做说明： 一、商业地产租赁应缴税费及缴纳依据 热 点 我国目前征收税种有18个，且更多的分散在各种行政法规及部门规章中， 专 笔者进行了一下梳理，发生在商业地产租赁中的应缴税费有如下七种： （1）营业税。该税是就营业额征收的一种税，按《暂行条例》第三条《营业税税目税率表》 题 中明示租赁应按“服务业”计税，税率为5%； （2）企业所得税。企业所得税针对企业所得额征税，即企业每一纳税年度的收入总额， 减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，但非居民 38/39 企业所得税根据国家税务总局公告【2011】第 024 号文第四条规定区分了非居民企业融