2012年南昌金域蓝湾商业地产项目三季度策略报告71页.ppt

目标分析 目标一：7月份库存去化40套 库存去化的现有条件： 上门量 产品 目前，朝阳洲市场仍为住宅热点片区，区域楼盘密集，其他楼盘开盘加推都有一定的宣传和推广，本项目有较大的客群支撑，上门量并不少。 目前库存房源主要以03户型及低楼层户型为主 价格 万科要求在7月份，将所有库存价格都上调1%，并且按每周上涨1%的价格递增 万科金域蓝湾5#销控表 01号房 02号房 03号房 04号房 5-3301 5-3302（毛坯复式） 5-3303（毛坯复式） 5-3304 5-3201 5-3202 5-3203 5-3204 5-3101 5-3102 5-3103 5-3104 5-3001 5-3002 5-3003 5-3004 5-2901 5-2902 5-2903 5-2904 5-2801 5-2802 5-2803 5-2804 5-2701 5-2702 5-2703 5-2704 5-2601 5-2602 5-2603 5-2604 5-2501 5-2502 5-2503 5-2504 5-2401 5-2402 5-2403 5-2404 5-2301 5-2302 5-2303 5-2304 5-2201 5-2202 5-2203 5-2204 5-2101 5-2102 5-2103 5-2104 5-2001 5-2002 5-2003 5-2004 5-1901 5-1902 5-1903 5-1904 5-1801 5-1802 5-1803 5-1804 5-1701 5-1702 5-1703 5-1704 5-1601 5-1602 5-1603 5-1604 5-1501 5-1502 5-1503 5-1504 5-1401 5-1402 5-1403 5-1404 5-1301 5-1302 5-1303 5-1304 5-1201 5-1202 5-1203 5-1204 5-1101 5-1102 5-1103 5-1104 5-1001 5-1002 5-1003 5-1004 5-901 5-902 5-903 5-904 5-801 5-802 5-803 5-804 5-701 5-702 5-703 5-704 5-601 5-602 5-603 5-604 5-501 5-502 5-503 5-504 5-401 5-402 5-403 5-404 5-301 5-302 5-303 5-304 5-201 5-202 5-203 5-204 03及低楼层库存较多 库存分析： 1、不选低楼层： 客户认为低楼层江景略差，且在5#低楼层与高楼层总价相差不大，客户更容易选择高楼层。 2、不选03户型： 02户型与03户型相同，且价格贵过03，客户认为02比03靠江更近，视野更好，并且根据前几栋的价格和销售经验，给客户一直造成02比03好的印象，且样板房设在02户型，03无任何展示，客户容易受到影响选择02。 * 开盘客户未成交分析 一、108户型的自身素质较弱： 相比两个端户，108产品如通透、采光、及中间户等问题，在蓝三个户型中，相对素质相对较弱； 二、片区楼盘持续加推，同质化产品对比度严重，竞争加大： 6月片区楼盘新货加推频繁，如中大，国贸，联发，东亚等都有新房源开盘及加推，且目前片区内几乎每个楼盘都存在108户型，产品 同质化严重造成客户分流严重，对比加剧。 三、剩余户型的楼层可选择性较少： 目前项目140及110户型剩余较少，部分只冲着该户型来的客户，因已经选不到合适楼层而放弃购买，或者等待3号楼 核心问题 报告解决问题一： 目前上门量足够，客户对项目的价格、形象较为认可。开盘剩余的03单位库存如何去化？ 问题分析 目前库存房源主要以03户型及低楼层户型为主 身份：主要为洪城大市场商户、事业单位及公务员 特征： 追求品牌社区，有一定虚荣心、重面子感 对居住条件看重，如：采光、通风、户型格局、周边配套等 注重实用，图实惠，有贪便宜心理，对户型赠送较为重视，对总价较为敏感 有一定承受能力，但是又没那么富有，置业需要深思 108户型客户群体 主要关注点： 居住条件 总价 这部分客群对居住条件非常的挑剔，多数是已在朝阳新城内做过对比的客户，对总价的敏感度较高，希望买到合适又实惠的房子。 库存去化策略 强化销售引导！放大客户认可点，弱化产品抗性； 解决办法： 低楼层 03户型 配合周末节点，将部分低楼层房源作特价房等促销方式让客户感觉实惠，实现持续走货； 在进行低楼层引导的时候，可利用低楼层总价低、性价比高、即可看江景也可看园景双重视野等优势打动客户； 利用涨价