2013年3月8日深圳海航国兴花园营销策划报告.ppt

重要指标 怡龙枫景园 鹏达摩尔城 总规模 18.5万平米 13万平米 配套 自带2万平方米风情商业街 自带5万的商业，集购物＋餐饮＋娱乐＋休闲＋商务办公于一体 户型 以70-186平米的2房-5房为主 以82-160.平米的2-5房 周销售速度 周均8套左右 周均3套左右 相同点 地理位置相似，自带商业配套 差异 怡龙枫景园昭示性没摩尔城好，商业的配套及体量都较摩尔城差，价格也实现了1.4万/平米（毛坯）， 鹏达摩尔城开盘定价过高，拥有成为地标的商业配套潜质，但客户不认可商业以及精装的价值，销量一直走差，价格为1.6万/平米（带精装）。 鹏达摩尔城VS怡龙枫景园—周销售速度悬殊 鹏达摩尔城与怡龙枫景园周销售速度比较 怡龙枫景园通过世联精确地营销手段，定位本地客户，运用低成本高效营销吸引客户，并且深挖企业大客户，成功撬动企业团购，使得项目最终实现热销 PK 【4.1.2 龙岗项目营销案例借鉴】 满京华喜悦里之“败” 机遇与挑永远并存，极少项目占据所有的优势资源， 同样的市场为何存在不同的结果？ 成功开发操盘的力量究竟是何？本项目的发力点到底在哪？ 远洋新干线之“成” 与 （世联操作） （非世联操作） 【4.1营销策略分析】 重要指标 远洋新干线 满京华喜悦里 总规模 52.7万 28.7万平米 住宅 231251平米 65105平方米 （一期） 商业 71352平米 12990平方米 户型 以70-75平两房和80-89平三房刚需产品为主 78-89平3房为主 开盘销售情况 开盘首推420套，当场售罄,连夜加推60套，销售90% 开盘首批推出254套现场成交77套,销售率30% 均价 1.5万/平米 1.43万元/平米 相同点 相似地理位置、相似的规模体量、相似配套 营销差异 远洋新干线通过重塑区域价值，以城市价值成功跳出老镇怪圈，通过高标展示和大开大合的营销推广树立高端形象，通过主动出击的大规模巡展和派单实现全城皆知 喜悦里初期就以刚需形象进行宣传推广，展示等给客户价格预期较低，但定价较高，导致开盘失败 远洋新干线PK满京华喜悦里—相似的项目，悬殊的价格和速度 远洋新干线通过世联全程操作，细致执行，营销过程中价值传递到位，将项目的城市价值最大化，最终实现质素相似的两个项目，价格和速度的巨大差距 PK 营销可作为空间大 以城市聚核定位项目区域，重塑区域城市形象；以龙岗首个box商业街区，打造一站式生活，重塑区域缤纷都市生活；以双地铁口、多维交通无缝连接，享受畅达全城的便捷交通。 1、重塑区域价值，跳脱老镇固化怪圈：以“城市聚核”定位城市商核中心的区域价值，打造全新生活方式 项目的营销语言—— “城市中心” “品质大城” “城市聚核” 世联区域营销经典 “远洋新干线”传奇营销 2、构建“远洋地产”品牌市场影响力：以远洋品牌展示和中山一日游等，持续加深客户品牌认知 在营销中心专门设置品牌展示区域，展示开发商全国布局，展示开发商市场影响力； 组织南联村民的千人大盆菜活动，深受广大村民好评，提升品牌美誉度。 组织”中山一日游”，让客户参观中山大盘远洋城，感受开发商品牌影响力。 世联区域营销经典 “远洋新干线”传奇营销 3、高标展示、客户体验至上，成功拔高项目形象：以首创4G体验式营销中心、主题色彩样板房等震撼全城 首创深圳4G尊享服务体验式销售中心，主题色彩样板房蓝色梦想、粉红女郎、浪漫满屋、绿茵情怀等主题色彩样板房引起全城关注 9月22日远洋新干线开放4间色彩主题精装并启动VIP登记，同时《中国好声音》四位学员一齐亮相活动舞台 ，引爆全场，造成排队拿号看样板房的奇景 主题色彩样板房 4G营销中心 世联区域营销经典 “远洋新干线”传奇营销 4、主动出击、寻找对位客户：极致运用媒体、大规模巡展、派单，实现“满城尽是新干线”的效果 以先龙岗、后市区的推广策略精耕细作： 大开大合、高举高打的媒体极致运用推广，实现内外兼修，满城尽是新干线； 实行天罗地网计划的大规模巡展，全面网络目标客户 强势推广，瞬间起势，短期楼市尽人皆知，反响巨大。3个月迅速积累2000多批客户 世联区域营销经典 “远洋新干线”传奇营销 怡龙枫景园成功关键点 牢牢抓住区域内客户实现快销，成为老镇最热楼盘。但因老镇本地客户购买力有限，对于价格支撑仍较为有限。 远洋新干线成功关键点 以区域运作的高度重塑区域价值，并通过高举高打重塑项目形象，主动出击寻找对位客户，真正开启关内客户在老镇置业的潮流趋势，实现客户的全面突破与升级。 如果说怡龙枫景园是老镇片区开拓市场的“先行者”， 远洋新干线是“区域定义者”， 那么，本项目如何在更好的品牌、地段及文化价值的基础上，实现营销价值的全面超越，成就区域奠定者地位？ 【4.1.3品牌落地与文化营销成功案例】上海龙湖滟澜山:老上海的浪漫人文