2012年佛山广佛绿洲二期住宅及一期底商营销策略报告.pptx

大家风范、品质超群“广佛绿洲”二期住宅及一期底商营销策略报告目录目 录(一)国内市场扫描(二)广佛市场研判(三)张村市场摸底(四)竞争项目对比(一)国内市场扫描全国房价走势上涨 160%收入倍增全国市场量价齐升增长230%房价上涨72%2012年调控年房价上涨8%仅08年金融危机房价下跌2%10年间年销售面积增长230%，房屋售价一路攀升，新开工面积持续保持高增长的势头，随着城市化进程的深入，人们收入的增加，生活方式的改变，人们对房子的需求有升无减。(一)国内市场扫描当前政策2013年政策趋势预判：“新国五条”出台无太大新意，十八大后首次出台政策，象征性意义大于实际意义，政策短期影响力有限。1完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。2政策打压投资、扶持刚需3增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。45加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 关联表现1关联表现2核心因素综合因素其余刺激手段信心提振行业及置业信贷环境改善经济保增长货币政策趋松供大于求中央严守调控限购持续限购不会放开，但局部松动政治保平稳地方突围调控底部前期形成需求挤压释放价格企稳（较2012年持平或略有上升），成交量稳中有升(一)国内市场扫描政策预判2013年政策趋势预判：经济+政治目标导向下的“平稳”政策环境：新政或出台但有新瓶装旧酒可能，市场成交量稳中有升、价低位盘整走稳政策环境：经济保增长、政治求平稳 —— 房地产行业环境趋松，信心提振1城市环境：7000亿GDP、藏富于民的佛山与住宅均价不到8000元/平米的关系2土地市场：2012年佛山土地市场交易平淡，影响佛山相对供求平衡持续3商住市场：2012年上半年以价换量实现，下半年产品线结构支撑市场量价走稳45竞争格局：品牌开发商主导定价权市场，2013年“稳价”或“溢价”目标(一)国内市场扫描区域政策2013年佛山楼市 “价量环境”走稳“稳”的5大支撑力——目 录(一)国内市场扫描(二)广佛市场研判(三)张村市场摸底(四)竞争项目对比(二)广佛市场研判城市环境 从各项经济指标看，佛山城市能级及发展水平是支撑市场价格走稳、稳中有升的因素之一。中国社科院2013年《城市竞争力蓝皮书》在北京发布——佛山综合经济竞争力跃升至第八?，力压天津与澳门 。GDP名次镇/街道名 所属区 GDP总量(亿元) 工业总产值(亿元)1狮山镇 张村区 420.00 1500.002容桂街道 顺德区 331.20 1200.003大沥镇 张村区 330.00 704.00 4祖庙街道 禅城区 328.00 360.00 5大良街道 顺德区280.00 300.00 6石湾街道 禅城区 280.00 670.00 7桂城街道 张村区 260.00 370.00 8北滘镇 顺德区240.00 1170.00 9乐从镇 顺德区235.00 170.0010西南街道 三水区 235.00 583.00 佛山属于限购城市，竞争项目较多，但改善与刚性需求都大量存在、具备较强购买力支撑　2011年GDP（亿元）人均GDP（元）房价均价深圳115022149416978东莞4735228827023佛山6580174247822中山2190172555988广州123031828712560武汉6700108506196常州3580.4145895302成都7080113596630重庆10011102445720(二)广佛市场研判土地市场 2011年—2012年前三季度佛山土地市场成交平淡，自2012年四季度始土地供求开始放量，全年供求关系接近2010年水平。长期供应不足必将影响后续楼市供求关系。(二)广佛市场研