2013年上海保利国际中心营销策略报告.pptx

谨呈：上海保利地产2013保利国际中心营销策略报告市场客群分析本案竞争来自于两方面：相似区位豪宅 同类型行政公馆板块项目名称单价（万元/㎡）总价（万元）陆家嘴滨江汤臣一品15-176000-10000滨江凯旋门9-141200-5000中粮海景壹号10-124000-5000黄浦滨江华润外滩九里7-101500-4000绿城黄埔湾7-92000-3000虹口北外滩白金湾府邸9-102000-4000传统市中心远中风华园8-91500-3000茂名公馆9-121400-3000新华路壹号8-102000-3000嘉里华庭7-101200-2600嘉御庭8-101200-1800行政公馆苏河湾5700-1700白金湾府邸远中风华园汤臣一品中粮海景壹号华润外滩九里苏河湾茂名公馆新华路壹号滨江凯旋门绿城黄埔湾翠湖天地嘉里华庭嘉御庭豪宅市场经过漫长的等待终于再度开启调控使得市场一度沉寂，漫长的等待后，资本充足的资源占有型客户放弃观望入市，豪宅市场逐步复苏两会降价潮新国五条中粮海景外滩九里凯旋门滨江豪宅走势受单个个案影响明显，11年因全线降价的集中供应而放量传统市区豪宅价格基本未动，走势随市场变化波动，12年9月后逐步放量，13年3月受新国五条拉动有明显提升。远中风华嘉御庭茂名公馆茂名公馆11年10月，市场拐点12年3月滨江项目以价换量12年9月，市场开始回暖12年3月，市场异常火爆汤臣一品客户的变化，使得封盘一年的项目在3月入市后，迅速成交3套1号楼2号楼3号楼5号楼8号业房201301301301301301501501501501501601601601601601701701701701701801801801801801901901901901901100110011001100110011101110111011101110112011201120112011201150115011501150115011601160116011601160117011701170117011701180118011801180118011901190119011901190120012001200120012001210121012101210121012201220122012201220123012301230123012301250125012501250125012601260126012601260127012701270127012701280128012801280128012901290129012901290130013001300130013001310131013101310131013201320132013201320133013301330133013301350135013501350135013601360136013601360137013701370137013701380138013801380138013901390139013901　4001400140014001420142014201420145014501450145014701　4701盘思路——保持高调性，弱势之下封盘，择机入市黄埔江1232012年封盘不售对外宣称8号楼售罄，2013年3月开启后排房源试水2013年成交均为高区房源5862013年3-4月成交共3套。滨江凯旋门凯旋门调整策略，拔高门槛，吸引优质客户　5号楼　6号楼　3号楼01室02室01室02室03室01室02室1F　　1F物业房　物业房1F　　2F　2F　　　2F　　3F　　3F　　　3F　　5F　　5F　　　5F　　6F　　6F　　　6F　　7F　　7F　　　7F　　8F　　8F　　　8F　　9F　　9F　　　9F　　10F　　10F　　　10F　　11F　　11F　　　11F　　12F　　12F　　　12F　　15F　　15F　　　15F　　16F　　16F　　　16F　　17F　　17F　　　17F　　18F　　18F　　　18F　　19F　　19F　　　19F　　20F　　20F　　　20F　　21F　　21F　　　21F　　22F　　22F　　　23F　　23F　　　25F　　　26F　　　27F　27层消防水泵房6136-182㎡53237-286㎡2270-285㎡1推盘思路——弱市之下以弱势房源降低门槛，优势房源择机入市黄埔江282-301㎡220-348㎡推盘楼栋从差至好，从小到大2012年主推中低区房源2013年提高价格，主推高区房源2012年2-3季度2012年4季度2013年1季度2013年2季度2013年3月后，滨江豪宅门槛全面提升8月10月2013年1月5月3月6月汤臣一品2套6