2014年九江市都昌县府前金街项目营销策略总体思路方案.doc

《府前金街项目营销策略总体思路方案》 目 录 序言 第一部分 市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分 客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分 产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分 价格策略 价格策略 价格结构 价格预期 第五部分 营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分 营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点 首期入市策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录 序言 对“府前金街”项目的市场研究，是一件富有挑战、激情与创造力的事。其独特的区位优势和魅力及复杂性，决定了本次《府前金街项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，撬动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、价值、感动都昌”作为“府前金街”项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动都昌”是开发理念的核心，指对投资者和经营者的关注，体现在建筑设计、商业和居住功能配套等方面对客户需求和关怀；“价值”是项目本身具有的超前性投资价值和独特的商业优势、升值空间；“品位”指产品设计理念、质量方针和品质保障。 策划目的 1．树立产品品牌，体现府前金街项目的三个价值： 五镇中心区——三叉港镇素有都昌第二县城的美誉，地理位置优越，辐射周溪、西源、大沙、阳峰、杭桥、土塘等乡镇，未来的政务文化核心区和商业中心区； 升值空间——府前金街项目设计、定位、规划、运作及项目区位等具有极大的升值潜力； 新商圈与投资价值、身份的体现——个人、家庭在商业投资层面的成功感受。 2．使“府前金街”项目具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。 3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发做好铺垫。 策划思路 第一部分 市场解构 基本描述 三汊港地理位置独特且优越，临近都昌县城约19公里，被誉为都昌第二县城，是周溪、西源、大沙、阳峰、杭桥、土塘等乡镇的中心，辐射区域人口规模较大，约20余万； 三汊港历史悠久，交通便捷，都（昌）中（馆）公路和三（汊港）周（溪）公路在此交汇，且直通九景高速（约18公里）。紧密连接景德镇，九江，都昌等地商业密集区域，集镇区位优越辐射区域人口密集，信息流通快，交通枢纽作用突出。与九景高速的贯通将有力带动区域经济的发展，对本项目产生极大的利好； 三汊港及周边镇区经济平稳增长，增速较低，年增幅约为6.5%，经济实力及居民消费能力有限，2012年城镇居民可支配收入2139元，为江西省较低水平； 三汊港及周边乡镇外出务工人员较多，外出务工人员达到10余万人，其务工所得为三汊港及周边乡镇居民的一个重要收入来源，返乡置业者为一潜在的有效需求群体； 未来旧镇区改造以及行政新区的规划建设是三汊港建设的推动力；也是推动当地房地产业迅速发展的主要动力。 项目介绍 1．地块四至 北面： 西面： 东面： 南面： 2．主要规划指标 土地面积： 平方米。 用地性质：住宅用地。 容 积 率： 建筑退让： 3．地块周边规划 “府前金街”项目所处位置为_______部新区，除规划建有政府规划别墅区外，还将汽车站迁至府前金街项目_____段及三周公路边，（具体规划需了解后添加） 4．周边配套设施及稀缺业态 （1）目前府前金街项目周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足三汊港镇区和周边乡镇中高档品位的需求，对项目是一个较大利好； （2）项目距这区中心1.5公里，多路路公交车将本项目和