2014年镇江华府瀚景高层分析.ppt

* 132平 现金流产品 80平米 入门产品 略 99平米 标杆产品 对现金流的贡献 对形象的贡献 产品线 特征 角色及定位 80平（二房） 市场中低端住宅，入门级产品 99平（三房） 132平（四房） 市场刚需产品 市场刚改产品，主流面积 突出低总价 主力产品 “利于快速去化 ” 明星产品 项目的形象，主打底单价 99平（三房）作为项目的标杆产品，以感性需求为主，项目形象的定位建议以此为基础。 产品价值分析 楼栋号 户型面积 套数 13# 80.4 24 99.18 26 132.16 26 15# 80.4 24 99.18 26 132.16 26 总计 　 152 * 谷阳湖畔 稀缺景观 别墅区域 精装公馆 户型均衡 出行不便 体量较小 自身配套不全 市政规划向南倾斜 3公里配套齐全 路口就是学校 区域精装修少 刚需价格差距大 以价换量成趋势 客户价格抗性大 位置略偏 低开高走，开盘采用诱惑力让利，前期蓄水价格保密。 策略方向 1 针对性各个击破的拓客方案，诉求上突出性价比、稀缺资源。 执行方案 2 推盘策略 * 项目客户分析 核心客户70% 偶得客户 10% 重要客户 20% 丹徒区+润州区 企事业职员+乡镇进城+大学城教师 收入稳定、价格敏感、没有很好的市场认知，容易跟风、有群居心理；比较心理较强。 老城区换房居民（年轻人、老年人） 镇江市老城区部分改善人群，对居住环境及便利度要求高，存在一定价格铭感度，品质要求略高。大户型，总价控制。 投资客 看中产品低端和原生环境，对产品后期潜力有一定信心。喜欢小户型，低总价。 * 丹徒区5月上市量 项目名称 物业类型 推盘量（套） 去化量（套） 平均面积 （平） 剩余量（套） 风景城邦 联排 54 7 159 47 新城尚上城 高层 234 86 92 148 金色阳光 多层 58 1 95 57 聆湖阳光里 高层 152 1 98 151 宝龙国际花园 高层、小高层 288 127 93 161 聚旺城市花园 多层 40 6 111 34 圣地雅格 高层 256 79 105 177 阳光丽景 联排、多层 180 21 101 159 名都花苑 联排 19 2 542 17 注：以上数据为2014年新推数据分析，截至5月底，数据仅供参考。 14年5月库存挤压量大，下半年市场严峻，预计价格战更加激烈。如何在市场中寻得合理的价格，成为开发商跑量的关键。 * 丹徒区6月住宅成交 项目名称 物业类型 销售套数 销售面积(平方米) 成交均价（元/平米) 宝龙城市广场 高层 55 104 4813 瑞泰圣地雅格 高层（毛坯、精装） 41 101 4718 风景城邦 高层 34 81 4314 新城尚上城 高层 33 100 4287 聆湖尚郡 高层 28 101 4449 驸马山庄三期 多层(别墅） 9 112 4755 鑫基·阳光丽景 多层 8 91 4688 冠城商业中心 高层 6 118 6163 聚旺城市花园 高层、多层 6 100 5059 金色阳光 多层 5 108 5671 高层（毛坯）均价 4400-4700元/㎡ 高层（精装）均价 5000-6000元/㎡ 多层（毛坯）均价 4800-6000元/㎡ 以价换量成为趋势； 毛坯与精装的价差必须在600-1000元最为合理。 * 新城尚上城 位置：镇江市丹徒新区华山路与谷阳大道交叉口 建筑类别：高层、小高层、板塔结合、复合型生活街区 容积率：2.337 绿化率：32% 建筑面积：80万㎡ 入住时间：2015年 物业费：1.5元/平方米/月 停车位：机动车1600、非机动车5600 占地面积：总50万平方米，一期21万平方米 户型面积：76 ㎡二室二厅、105㎡四室两厅 住宅开盘时间：2014年5月25日 销售情况：1#、8#、12#、20# 成交均价：4403元/㎡ 一期产品 小面积、刚需 青春路线、以价换量 * 活动情况： 4月26日舌尖上的海底捞空降镇江尚上城 4月13日新城?尚上城常州品质行活动圆满落幕 4月11日青春镇能量，首届丹徒社区职工文化节 3月29日“青春我做主，我是大胃王”活动 3月15日“青春嘉年华”活动2天高达2500人次 新城控股首个“青春”主题社区礼献镇江 新城尚上城 * 新城尚上城 * 冠城商业中心 位置：镇江市丹徒新区华山路与谷阳大道交叉口 建筑类别：高层（毛坯、精装） 容积率：4.28 绿化率：35% 建筑面积：14万㎡ 入住时间：2015年 物业费：3.5元/平方米/月 户型面积：115 ㎡ 、121 ㎡ 、165 ㎡ 、219㎡ 开盘时间：2013年10月7日 优惠折扣：全款97折，贷款98折 大面积、投资兼改善 综合性价比、以价换量 * 冠城商