《2013年新中宇陈婆渡地产项目营销报告》(61页).ppt

新中宇陈婆渡地块 整合营销策略报告;1、新中宇初入宁波，但项目规模难以承载品牌， 如何营造亮点推广品牌？ 2、本项目规模小，户型纯刚需定位，适宜快销， 如何运作确保实现快打快销？;PART 1 项目研读 PART 2 市场研判 PART 3 客群研析 PART 4 定位立局;Part 1 项目研读;项目周边大型教育、商业、办公板块环绕，且区域内部生活氛围浓郁，板块认知度高，有助项目快速去化。;毗邻鄞州南北轴线，外部链接能力强，承接城市南向发展趋势，与核心城区形成有机整体，外部客群吸纳能力强。;南部商务区日渐成熟，助推陈婆渡板块融入中心城区，提升区域能级和认知度，为周边项目带来实质利好。;环球城预计将于2014年竣工，项目的建成将改变鄞州乃至宁波的商业格局，大幅提升板块价值。;鄞州中心区逐步形成一核三中心格局，陈婆渡板块将成长为鄞州南部中心，有助区域项目顺利去化。;地铁三号线途径本案周边，有助于区域人口持续导入，提升项目保值增值能力。;南高教园区汇聚8所高等学府，3.2万学子，区域学术氛围浓郁、环境雅致，潜在购买力充沛。;外部资源小结;Part 1 项目解读;深耕余姚本土，近期开拓杭甬市场，在宁波知名度不足；开发经验丰富，对开发节奏的掌控能力强。;项目规模偏小，影响力有限，适宜单次引爆，快打快收。;立面效果简洁流畅，成本压力小，增加项目的价格弹性，提升操盘灵活性。;73㎡两房，三开间朝南，居住价值高，且总价低，满足初次置业需求；93㎡三房，性价比高，客群基础广泛。;113㎡经济三房、124㎡舒适三房，户型面积小总价相对较低，但功能空间完整，性价比较高。;项目周边小环境较为嘈杂，北面受鄞州大道噪音和高压线影响，存在一定市场抗性。;内部资源小结;项目核心策略;Part 2 市场解读;近期市场表现良好，价量保持平稳状态，但存量仍处于较高水平，后市竞争压力依然较大。;2012年刚需产品依旧担当市场主流，且90-120㎡面积段产品比例明显增加。;隆兴峰景苑 存量1.2万方;市场观点一：;陈婆渡板块近年高速发展，配套逐步完善，且价格适中，居住价值相对其他板块有明显优势。;周边土地潜在供应量较大，且环球城有较大体量住宅，后续竞争压力大。;市场观点二：;本案73平米产品格局合理，具有较高居住价值，且竞品面积偏大，本产品利于控制总价，具有明显市场优势;本案93㎡产品格局合理，空间利用率高，实用性强于市场上多数同面积产品，具备较高的性价比。;本案格局合理户型方正，户型功能齐全，相较主流经济型三房，居住舒适度高，具有明显性价比优势。;动静板块分离，三卧室朝南，居住舒适度高，品质高于在售主流项目，具备一定市场优势。;市场观点三：;市场策略小结;Part 3 客群解读;【盛世华府】区域客群及南部乡镇客群比例较高，地缘因素较为明显。;【盛世华府】三口之家改善居住环境成为购房主要特征，青年独立居住亦占较高比例。;【雍城世家】鄞州本地客群居多，婚房及首次置业成为主要置业目的。;1、地缘性特征明显 以项目所在鄞州区客户为主，其次为江东和海曙区，另有部分周边县市客群； 小规模项目本地客群比例极高，可达80%；大型社区辐射范围较广，外地客户比例较高。 2、改善居住特征明显 置业目的以改善现有居住水平居多，家庭结构多为三口之家。 婚房及独立成家成为购房重要因素，前者以城区溢出居多，后者以乡镇客群???子女购房为主。 3、自住特征为主 小户型产品以自住客群为主，但规模大盘会有一定比例投资客户。;项目客户范围界定;;深挖： 首南办公白领刚需 老小区换房客;第二步：量化目标客户基数;第二步：量化目标客户基数;客群解读总结;Part 4 项目定位;项目价值及策略推导;核心策略梳理;综上所述，确定项目市场定位;Part 4 项目定位;八大优化策略;营造个性化售楼处，贴近目标客群审美;凸显艺术与音乐为主题的园林景观;邀请798工厂青年设计师，打造个性大堂与电梯厅，不以华丽尊贵见长，而独显其个性和品位。;着重打造滨河沿岸景观，提升社区品质;精致艺术围墙，区隔周边环境，营造品质感;结合客群家庭结构，设置儿童游乐设施;首创宁波全wifi社区，增加目标客群吸引力;针对青年客群，开辟运动场所，提倡健康人居;八大提升价值 助推项目成就鄞州中心区 高成长性雅致社区！