新景祥2013年1月吉林筑石地产2013年度营销策略报告.ppt

【市 场 篇】;;核心问题界定;;吉林是长吉图经济开发战略先导区，长吉城际高速铁路的开通，拉近吉林长春的距离，促进吉林的经济发展;近两年，吉林市经济发展迅速，地区GDP年增长率在20%左右；人均GDP与长春市相近，处于各市前列;吉林房地产市场已经进入到二次升级阶段，有近10个一线品牌开发商进驻，带动产品类型、品质、营销手段等全面升级;2012年，吉林市经营性土地公告面积共 346万㎡， 与2011同期公告量276万㎡相比，同比上涨约25%；;受宏观市场影响，2012年市场成交量较2011年下降11%，库存压力明显，商品住宅成交均价保持平稳，市场处于量跌价稳的状态;城市背景：在长吉图战略规划发展下，吉林市城市生产总值不断提高，近两年，地区GDP年增长率保持在20%左右，人均GDP与长春市相近，处于各市前列，宏观经济发展长期看好，房地产市场迎来发展契机 房地产市场发展阶段??目前吉林市有近10家一线品牌开发商进驻，与本土开发品牌形成竞争激烈局面，市场产品类型逐步丰富，品质不断提高，营销手段多样，吉林市房地产市场进入到二次升级发展阶段 房地产市场现状：受宏观市场影响，2012年房地产市场成交量较2011年下降11%，库存压力明显，商品住宅成交均价保持平稳，市场处于量跌价稳的状态 近期市场变化趋势：预计今年房地产市场调控政策难以放松，在整体市场未回暖的情况下，吉林市房地产市场供求难以出现爆发式增长;;吉林市总体规划;船营区规划;昌邑区规划;;按照吉林市房地产市场发展的阶段以及发展的成因不同，房地产市场大致可分为六个主要板块，本案三个项目分别位于泛西山板块中的哈达湾板块和西山板块;房地产热点板块，项目多达十余家，产品类型丰富，除70-90㎡刚需产品，改善型产品也占相当比例，2012年，板块去化约50万㎡，多层5000-5500元/㎡，高层4500-4700元/㎡;未来2-3年，预计西山板块市场潜在供应量不低于150万㎡，以多层为主，高层为辅，少量洋房，明年市场多层产品会面临激烈竞争，洋房产品可能成为市场的机会点;市场处于起步阶段，项目少，价格低，以60-80㎡刚需型产品为主力，销售均价不超过4500元/㎡；未来2-3年，区域潜在供应量不低于22万㎡，以高层为主，多层产品成为市场空白;;竞争格局;选取各梯队代表项目，廊桥郡、绿地卢浮公馆、中凯梦之城、神华万利城作为典型项目，分析其代表的各梯队产品的特点;绿地卢浮公馆——项目概况;绿地卢浮公馆——销售情况;绿地卢浮公馆——畅销户型解析;中凯梦之城——项目概况;中凯梦之城——销售情况;中凯梦之城——畅销户型解析;神华万利城——项目概况;神华万利城——销售情况;神华万利城——畅销户型解析;希望廊桥郡——项目概况;希望廊桥郡——销售情况;希望廊桥郡——畅销户型解析;典型个案总结;各梯队项目特征总结;;西山香麓一期项目;区位资源;项目规划3栋高层，地上总建面4.5万㎡，其中2栋平层产品，面积区间38-83㎡，1栋LOFT产品，面积区间17-41㎡;SWOT分析;市场定位;客户调研;客户访谈;客户定位;平层产品价格定位;LOFT产品价格定位;西山香麓二期项目;区位资源;项目占地11.2万㎡，容积率1.6，地上规划建面18万㎡，规划电梯洋房、多层、高层三种产品;SWOT分析;市场定位;客户调研;客户访谈;客户定位;洋房产品价格定位;多层产品价格定位;哈达湾项目;区域规划;区位资源;项目占地约13万㎡，地上建面约22万㎡，容积率1.75，规划为多层、高层产品，共分两期进行建设;SWOT分析;市场定位;客户调研;客户访谈;客户定位;多层产品价格定位;高层产品价格定位;;;【营 销 篇】;报告纲要;报告纲要;12亿需销2988套;任务分解：三盘联动，月月强销 顺势推盘：主推造势，辅推借势 先引爆后溢价：低开高走，借势提价 ;西山香麓一期;2亿;西山香麓一期?推盘思路;西山香麓一期?推盘计划/营销保障;西山香麓二期;6.5亿;;营销保障;哈达项目;哈达项目?年度销售目标;项目一期产品类型： 5栋高层+ 22栋多层;营销保障;报告纲要;西山香麓一期;价值体系透析;形象定位语 都市时尚生活馆;摩尔公馆 时尚居住 迷你公馆 案名释义：摩尔（mole），是物质的微量单位，暗示本案精致小户型特点， 并且紧邻中东shopping mall大型商业配套，故，本案用摩尔命名恰到好处。;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;西山香麓二期;树立金牌住宅区的形象，强调坡地洋房社区能使项目的形象进一步升级，有助于实现项目的形象突破。;西山香麓二期?项目定位及案名;*;*;*;*;*;哈达项目;价值体系透析; 基于对产品价值体系的解读，我们将通过整合营销的手段，力求挖掘项目的“唯一性、排他性、权威性”。只有创造