2010年6月成都贵通建设·双流项目项目发展环境及策略初案.ppt

不同战略下的产品发展优劣势比较 纯洋房社区：品质与品牌共赢的优质住区 纯小高层社区：短/频/快的城市化住区 市场运营层面：纯洋房市场效应高于纯小高层 开发体量层面：纯小高层体量大于纯洋房 基于上述产品发展优劣势比较 开发成本层面：纯小高层开发总成本高于纯洋房 盈利能力层面：纯洋房盈利能力高于纯小高层 为此，项目产品发展的最终定位，还需取决于开发企业战略目标。 项目发展策略思考及建议 策略二： 双向策动，品质为攻！ 怎么策动？ 预期效应 形成独特市场认知 吸纳成都外溢偏高端客群。 代言区域品质居家 品牌资源策动 基于“成都国际总部经济区”平台之上，巧用已有的品牌标签和特性。 创新产品价值策动 以现有品牌资源平台与后期产品价值亮点联动的方式 形成项目差异化的市场特质 达成商业与住宅共赢的局面 预期效应 住宅品质形像塑造事半功倍。 转化部分商贸园区住宅需求客群 建立创新价值体系和产品亮点的优质花园洋房产品，实现与目标客群对接 通过双向资源的利用 实现有品牌基础和品质特性的市场占位 建立怎样的品质？ 现实价值 未来价值 信誉价值 本案产品可预见价值体系 366亩 规模大盘 120亩 纯粹住区 毗邻 市政公园 区域 规划前景 成都国际总部经济区品牌 生态的 优化 产品设计 创新的 品质的 稀缺 产品形态 通过上述价值体系 建立有品牌形像和产品特性的优质住区 内里价值 通过产品细节塑造 表相价值 通过规划设计强化 本案产品打造初步建议 强化-----表相价值 生态的 先天 景观资源 后天 人工打造 舒适的 优美的 可参与性的 健康的 本案产品打造初步建议 强化-----表相价值 可参与性的 亲水堤岸 绿荫草地 休憩广场 林间小品 本案产品打造初步建议 塑造-----内里价值 创新的 区域 规划前景 稀缺 洋房产品 有潜力的 有开拓性的 独树一帜的 有内涵的 优化 产品设计 本案产品打造初步建议 塑造-----内里价值 独树一帜的 风格立面 品质建筑 主题园林 景观设计 创新户型 空间结构 稀缺形态及 升值潜力 本案产品打造初步建议 塑造-----内里价值 品质的 总部基地 实力背景 开发 实力展现 有品位的 有面子的 尊贵身份的 有档次的 本案产品打造初步建议 塑造-----内里价值 尊贵身份的 打造精细的 建筑细节 具有体验性 的高品会所 先进实用的 智能设备 优质体贴的 物管服务 THE END 2010.6.10 板块客源竞争‖双流国际新城 典型案例：棠湖·柏林镇 地理位置：双流东升涧槽中街。 占地面积：230亩?。 建筑面积：40万㎡。 容 积 率：3（三期）。 绿 地 率：32%。 产品形态：14F电梯。 户型区间：80—200㎡ 主力面积：110㎡左右套三。 销售价格：花园洋房均价6700元/㎡。 小高层电梯均价5100元/㎡。 开发主题：三园一河墅质电梯。 开盘时间：09年5月9日三期1批次开盘。 项目进度：四期销售约70%左右 总 户 数：19000户（四期468户） 社区配套：会所/底商/运动球场/泳池等 交房时间： 2010年10月（三期）。 板块客源竞争‖双流国际新城 产品特征： 采用北欧风情的该项目三期采用点板结合的布局方式，形成半围合布局保证区域空间的整体性，同时形成的对景互动设计。 客群特征： 该项目客群主要以双流本地老城区客群为主，部分为蛟龙工业港企业员工，成都和金花等地的客群较少，置业客群年龄主要在30-45岁，置业目的基本为自住。 项目简评： 位于双流老城区的该项目，整体规模较大，经过开发商多年的潜心打造，已在区域内形成了较高的名牌知名度，并且已入住的前期客户为项目已经奠定了良好的口碑。而老城区较好的市政生活配套及项目前期产品奠定的较好品质形象是当前项目三期产品最大的销售优势。 典型案例：棠湖·柏林镇 板块客源竞争‖双流国际新城 地理位置：双流双楠大道延线。 占地面积：62亩?。 建筑面积：165342㎡。 容 积 率：4。 绿 地 率：30%。 产品形态：18F电梯公寓。 户型区间：57-131㎡ 。 主力面积：100-120㎡左右套三。 销售价格：均价4300元/㎡。 开发主题：国际新城/静景院落/成熟生活。 开盘时间：09年4月二期1批次开盘。 项目进度：二期余85%左右。 总 户 数：1481户，二期1批次约400户。 社区配套：会所、社区商业、游泳池等。 交房时间：2010年3月（二期）。 典型案例：东立国际花城 板块客源竞争‖双流国际新城 典型案例：东立国际花城 118㎡套三 产品特征： 项目建筑规划思想为沿南北向中信绿轴，和东西向中心绿轴展开布局，在现代简约的建筑风格色调搭配和造型处理上欠大气和时尚，降低了项目的整体品质。大面积集中绿地的坡地园林景观但亮点型景观和景