2012年5月17日上海虹梅商务楼服务式办公项目可行性报告.ppt

封面 目录 目录 关于微博 关于微观星微博营销平台 目录 市场优势简要分析 市场优势简要分析 市场优势简要分析 市场优势简要分析 市场优势简要分析 市场优势简要分析 目录 目录 喜悦商务 地理位置 长寿路868号 主楼 港中旅大厦 所属楼层 15F 地铁沿线 7号线长寿路站 所属商圈 北静安板块 标准层面积 1100㎡ 传统部分租金 3.2元/平方米.天 商务中心报价 1500-2000元/月/桌位 经营方式 网络+中介+自住招商 户型 2、4、6、8人间 租客行业 IT、培训、会务等 出租率 85% 喜悦商务 喜悦商务普陀分中心，共设52个独立办公室，140个工作位，相对低廉的租金价格使得开业仅2年不到便取得出租率85%的业绩 港中旅大厦 北静安板块 武宁长寿板块 喜悦商务（服务式办公） 喜悦商务（服务式办公） 亚新生活广场 家乐福 曹家渡休闲广场 周边配套一应俱全，为项目内租客的出行、商务、休闲提供便捷 * 规划布局 喜悦提供完备的商务服务，人性化的空间设计理念、灵活的租赁周期充分满足了1-10人立即式办公的需求 喜悦商务（服务式办公） 0 * 本案情况 Optimize 市场环境 Project 竞品分布 Analyse 财务测算 Marketing 目录 Contents * 古美罗阳板块 漕河泾开发区 梅陇板块 锦江乐园 莲花国际广场 百联南方商城 上海南站 直线距离1.7KM 直线距离1.6KM 直线距离1.8KM 虹梅商务楼 虹梅 商务楼 区位 上海/闵行/上海南站 物业类型 乙级写字楼 地址 沪闵路8075号 租售类型 出租 租金（传统部分） 2.3元/㎡/日 总楼层 9层 单层面积 6000㎡ 电梯数量 5+2 停车位 120 装修情况 标准装修 开发商 上海地铁东方置业 物业费 19.5元/月 租客行业类型 教育、电子、化工、文化传媒、内部单位等 虹梅商务大厦坐落于轨交1号线锦江乐园站，交通便利 内部面积大小不一，从47㎡-整层为租户提供了多方位的选择 北靠上海南站，南邻南方商城，东西两侧古美罗阳、梅陇凌云板块、锦江乐园提供了充足的客源和人流量 项目概况 周边配套 1楼街铺餐饮类 中低区娱乐型（量贩式KTV) ◆本案周边业态仍以餐饮、休闲为主，大小不一的餐饮商铺多达213家，休闲购物场所达149家 ◆本项目将商业、办公一隔为二，低区基本以便民性的快餐、娱乐行业为主，中高区为传统办公部分 ◆目前租户所偏好的面积段在170-240㎡之间，租赁情况比较稳定 项目为轨交上盖，地下为1号线锦江乐园站，中低区为各类餐饮、便利型超市、食品零售、卡拉OK等业态分布，4楼以上为传统办公区域，目前租赁情况良好 外立面夜景效果图 总金额 现主力租户基本为中小型企业，办公人数约为10-20人之间 所租用的面积段为47-240㎡，实际成交价格为1.75-2.05元/平方米·天 据观测，租客行业中，科技、电子、信息类占较大比重 现状 虹梅商厦目前租赁情况良好，成交均价在1.9-2.2元/㎡/天，物业费19.5元/月，近期由于8楼来伊份将近整层的退租造成一定面积的空置，其他有2500㎡面积待续租或调整 租赁情况 客户群 定价 优惠力度 行业限制 接受度 XXX商务中心 醒目的抬头 预测 商务中心应当在开盘前制定好定价策略及优惠力度，选择合理的客户群，按其接受能力制定套餐服务，并在成熟之后对租客的行业有所限制 未来预测 5 竞品点评 * 5 竞品对比 各竞品按自身条件的不同分别制定相应的优惠策略，其租客规模、行业也有明显的区域效应 项目 指标 本项目 A-Plus 香樟园 麦克森 喜悦商务 FOCUS 租客行业 / 外企代办处（韩企）、国贸、电商 小型私企、民企 外企为主（亚太地区） 外企代办处、电商、培训、贸易 详见25P 租客人数 / 2-3人、4-6人 2-3人 1-10人 2-3人、4-6人 5-20人 租赁周期 / 6-12月 3月 6-12月 6月、12月、18月 6-18月 营销策略 / 网络（91office）、自主招商 自主招商 网络、中介 网络、中介、自住招商、广告 中介、网络、广告 优惠措施 / 附送网络、电话月租等 无 附送套餐+优先续租权 中介佣金+个人奖励 满1年附送2月免租期（限时） 出租率 / 80%-85% 50% 70% 85% 15% 体 量 / 1728㎡ 1190.4㎡ 2400㎡ 1100㎡ 6000㎡ 竞品对比 人性化的免费服务 专业的运营团队 完善的商业气氛与交通优势 自由弹性的租赁周期 合理的租金价格 简洁、鲜明的项目官网 服务式 办公 首先，作为服务式办公与传统性质相区别的最大特点是具备自由、灵活的租赁周