德州红都项目市场调研报告2011071102精选.doc

德州红都项目市场调研报告 第一部分 项目概况 一、项目基本情况 （一）地块基本信息 1、区域位置 德州红都地块（以下简称“该地块”）现为山东红都食品有限公司，位于德州经济开发区晶华北路 二、配套设施状况 （一）交通状况 该地块紧邻晶华大道，德州市一级主干道，市内交通非常方便。另外，该地块紧邻德州北绕城高速和京沪高速，城际交通比较便利。 （二）周边2公里范围内生活配套设施 周边两公里内基本没有生活配套设施，基本的生活消费都难以保证。项目西南方向500米左右处有十多间沿街商铺，算是最大的生活配套设施。 周边2公里范围内没有发现医院、学校、银行等配套设施。从项目地到达市里有一路公交车，出行比较困难。 （三）周边2公里范围外可辐射生活配套设施 项目周边2公里范围外可辐射的生活配套设施很少，距离项目地块5-7公里处，有开发区商贸城，算是最近的能满足基本生活需求的配套设施，生活非常不便。另外，据了解，项目周边近期内不会建设有大型的生活配套设施。所以项目区域的成熟度还非常差，成熟周期还非常长。 第二部分 项目由来 该地块现属于山东红都食品有限公司。 山东红都食品有限公司由于经营困难，欲出让该地块。 该地块目前属于工业用地，转让协议签署后，山东红都食品有限公司将协助我司将该用地性质变为居住用地，并将该土地证办理至我司指定公司名下。 第三部分 市场研究 一、德州市宏观经济发展状况 （一）德州市宏观经济发展现状 1、经济总量分析 （1）GDP分析 数据来源：山东统计信息网 相对济南GDP总量数据来看，德州市经济总量不到济南市的一半。增长速度也较为平缓。 数据来源：山东统计信息网 2006-2010年，德州市GDP经济总量呈平稳增长态势，年平均增长率保持在10%以上，均高出同年全国平均增长水平。 （2）人均GDP分析 数据来源：山东统计信息网 2006-2010年，德州市人均GDP呈平稳增长态势，但增长速度较为缓慢。与济南相比，德州市人均GDP约为济南市的一半。 （3）经济总量数据总结 德州市近5年的GDP平稳增长，相比于济南二线城市，经济总量和增长速度都有较大差距，相比于全国平均水平，德州GDP增长速度高出全国平均水平。另外，2010年德州GDP总量1657.82亿元，增长率12.4%，人均GDP29010元，约合4400美元。所以，作为一个三线城市，德州的经济总量和人均经济总量能较好的支撑房地产业的稳步发展。 2、产业结构分析 年份 德州市三大产业产值占比（%） 第一产业 第二产业 第三产业 2006 14.0 55.8 30.2 2007 13.4 55.5 31.1 2008 13.0 56.2 30.8 2009 13.0 55.0 32.0 2010 12.7 54.3 33.0 数据来源：山东统计信息网 德州市经济发展动力主要来源于第二产业和第三产业，尤其是第二产业是德州市支柱产业，第二产业产值超过总产值的一半以上。总体看，德州的第三产业发展较为缓慢，产业占比不高，与发达城市（北京、上海、广州等）的70%比重相比相差较远，与济南（2010年第三产业占比52%）也有较大差距。但从2008年开始，第三产业有了发展和提升，这对房地产市场的发展具有重要的促进作用。第三产业尤其是服务业的发展，会进一步促进从业人员的增加，增加对住宅市场的刚性需求。 3、人口分析 数据来源：山东统计信息网 2006-2010年，德州市人口呈稳定增长态势，2010年人口增长速度开始放缓。截至2010年年底，德州市户籍人口为570万人，较2006年增加12.3万人，增加幅度不大。随着2010年德州城市化进程的加快推进（特别是高铁新区的规划建设），德州市区的人口聚集度很可能会有一个较大的提升。 数据来源：山东统计信息网 从上图中看出，德州市人口户数逐年增加，08年起增加幅度加快；户均人口的变化为逐年递减，08年起递减速度加快，由2006年3.53人/户逐年下降，到2009年降至平均3.39人/户。说明三个问题： 一是德州的人口户数增加预示着有更多的住宅需求产生，特别是2008年起，德州每年平均增加的户数为4-5万户，住宅需求量很大。 二是德州有更多的家庭户数从原家庭中分化出来，增加了总户数的变化。一户当中家庭成员平均数量逐步减少，并且从08年开始减少的速度加快。 三是户均人口的逐渐减少、总户数的增加，对两室住宅需求有较大的促进作用。 4、购买力分析 数据来源：山东统计信息网 德州市年人均可支配收入和人均消费支出基本呈现直线式增长态势，但两者的基数都较低，截至2010年，人均可支配收入仅为17410.48元，人均消费性支出为11628.18元，相对较低。收入和支出的差额每年都在扩大，201