xx旅游地产项目可研报告-主报告PPT.ppt

投资领域的主要工作包括： ?酒店管理公司甄选 ?项目包装 ?谈判 ?法律文件 酒店管理公司选择与谈判 投资公司选择与谈判 ?投资公司预选 ?项目包装 ?投资方案设计 ?谈判 ?法律文件 营销领域的主要工作包括： 概念、模型（项目推广概念－整体概念与子项目概念、产权酒店投资模型设计） 定价、营销政策 区域规划（区域甄选、区域策略、区域布点） 营销渠道（渠道甄选、渠道政策、渠道管理） 机构建设（营销组织、业务人员管理、业务政策） 传播推广（包装、传播概念、推广策略） 我们总的来看一下本项目的经营路线 2005 2006 2007 … … 现金流出 现金流入 前期可研与规划 前期土地相关事宜 别墅公寓开始销售 酒店营业 别墅公寓继续销售 酒店整体转让 酒店建成 部分别墅公寓完工交房，另一部分开始开工 基础设施建设 高尔夫与景观开工 酒店别墅公寓开工 酒店持续经营 别墅公寓继续销售继续开工 部分或全部退出蓬莱项目，转向新的地产项目投资 转让剩余土地或转让项目公司股权整体转让 别墅公寓销售获得的资金提供下一期开发 前期可研、规划费用 土地费用支出 土地费用 基础设施 建安支出 销售费用与管理费用 别墅公寓销售收入 投资商资金注入 寻求投资商进如酒店投资 别墅公寓等建设费用 酒店经营费用 销售费用与管理费用 酒店经营收入 别墅公寓销售收入 别墅公寓等建设费用 酒店经营费用 销售费用与管理费用 酒店经营收入或整体转让收入 别墅公寓销售收入 别墅公寓等建设费用 酒店经营费用 销售费用与管理费用 别墅公寓销售收入 土地转让收益等 股权转让收益 项目的投融资方案建议 1、总论 1.1 项目概况 1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.3 可行性研究的依据和主要工作 2、市场调研及前景预测 2.1 宏观环境分析 2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较 2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较 2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较 2.5 本项目前景预测 3、项目定位 3.1 主题定位 3.2 功能定位 3.3 市场定位 3.4 整体定位 3.5 酒店定位 3.6 会议中心定位 3.7 别墅公寓定位 3.7 销售方式定位 4、经营模式建议 5.1 公司管控模式 5.2 公司组建形式 5.3 未来股权结构 5、经营状况和财务状况的预测 4.1 盈亏平衡分析 4.2 赢利预测 4.3 敏感性分析 6、项目的投融资方案建议 6.1 投资估算 6.2 投融资建议 7、潜在风险提示及措施 8、结论 9、下一步工作 动态财务测算是为了更加客观地评价本项目的吸引力和可执行性，测算过程中项目组以和xj沟通确定的整体项目假设为前提，按照先分块再加总的方式进行 整体假设条件 测算思路 先计算各自板块的投资、收益、现金流状况，再进行加总： 酒店 别墅公寓 会议中心 康体中心及商业配套 投资类假设： 各类物业的建安造价依据和xj的最终沟通结果 土地费用支付总额和支付进度依照土地出让协议 前期费用在一期开工前一季度摊70%，二期开工前一季度摊30% 土建安装与基础设施费用在一期第一季度摊60%，二期第一季度摊40% 园林海滩建设一期分摊60%并细分到每个建设季度，二期分摊40%并细分到每个建设季度 不可预见费用按照各期间的开工比例分摊至每个建设季度 销售费用以当期销售额为基础，按照6%的比率计算 损益类假设： 前期费用、基础设施费用、不可预见费用、开发期管理费用按照各自物业板块的建筑面积占总体的比例进入各自建设成本，土地费用按照各自的占地面积比例分摊并进入各自项目递延资产 假设滨海区域和人文景观等配套为非营利性投入，在目前的情况下，也假设高尔夫为投入型物业，不产生收益 现金流类假设： 划分季度动态测算 建安成本中60%可垫资，主体建成前50%由建筑方垫资，主体建成后支付30%，完全建成后1年内支付20% 贷款比率控制在投资的60% 利息计算以当年累计贷款总额为贷款本金，按年利率6%，季度利率1.47%计算，利息分别计入所属项目成本 现金流首先用于偿还银行债务，然后考虑股东分配 评价整体项目和各个板块的投资额度、收益状况以及收益性，论证项目的收益吸引力大小 评价整体项目和各个板块在每个季度的资金缺口和现金流需求，论证项目实施的可执行性与否 项目开发进度安排依据了长开发周期以控制风险、施工不间断、销售不间断、用酒店带动别墅然后再带动公寓等原则 我们分成四个部分进行财务预测，最后进行总体预测和总体敏感性分析 酒店 财务投资与收益预测 别墅公寓 财务投资与收益预测 会议中心 财务投资与收益预测 康体中心、其他商业配套 财务投资与收益预测 总财务投资与收益预测 酒店财务测算的假设前提 酒店分两期建设，一期为主体四星级酒店，1.6万平米，二期为别墅酒店和公寓酒店，1.1万平米