日本区分所有建筑物修复制度的考察分析与启示-环球法律评论.PDFVIP

介绍与评论 日本区分所有建筑物修复制度的考察分析与启示 陈华彬 　　内容提要：区分所有建筑物的修复是区分所有建筑物管理中的重大问题之一，是区分所 有建筑物因地震、火灾、风灾、水灾、泥石流、煤气爆炸、飞机坠落以及机动车的冲撞等偶发性 灾害导致一部分灭失所实施的修复行为。我国《物权法》对此只有简略的规定，不足以应对 实际的需要。当代建筑物区分所有权比较法中，日本法对此制度作了详实、完善的规定， 其将区分所有建筑物一部分灭失界分为小规模一部分灭失和大规模一部分灭失，并据此 规定了不同的修复程序、费用负担及权益调整的手段和方法。我国将来在修改《物权法》 或制定民法典，抑或制定单行的建筑物区分所有权法时，应以日本法的这些经验作为立 法论参考；同时在现阶段处理区分所有建筑物的修复实践中，可以日本法的经验作为解释 论参考。 关键词：区分所有建筑物　修复程序　费用负担　权益调整 陈华彬，中央财经大学法学院教授。 区分所有建筑物的修复，又称区分所有建筑物的复旧，是指区分所有建筑物因地震、火 灾、风灾、水灾、泥石流、煤气爆炸、飞机坠落以及机动车的冲撞等偶发性灾害导致一部分灭 〔１〕 失所实施的修复（或复旧）行为。 它是当代各国建筑物区分所有权法中普遍规定的一项 制度，其中，尤以日本《建筑物区分所有权法》的规定最为详实、完善。 日本的《建筑物区分所有权法》制定于 １９６２年，１９８３年曾进行第一次修改，２００２年又进 行第二次修改。依该法规定，区分所有建筑物发生一部分灭失时，在业主不通过出让处分区 分所有权和基地利用权时，其可以有两种选择：修复或重建。其中，该法第 ６１条规定修复， 〔２〕 第６２条规定重建。 我国自上世纪９０年代进行住房的商品化改革以来，商品房获得大量兴建。唯实际生活 中，我国是一个地震、火灾、风灾、水灾、泥石流、煤气爆炸及其他灾害频发的国家，建筑物因 此等灾害而一部分灭失时如何予以修复，现行法律的规定十分简略，为此乃有必要借鉴比较 法的经验予以建构和完善。本文立足于对日本区分所有建筑物修复制度的分析、考量，期借 〔１〕 ［日］稻本洋之助、镰野邦树：《注释建筑物区分所有权法》，日本评论社２００４年第２版，第３２５、３３０页。 〔２〕 关于日本区分所有建筑物的重建，请参见陈华彬：《区分所有建筑物的重建》，《法学研究》２０１１年第３期。 ·８４· 日本区分所有建筑物修复制度的考察分析与启示 他山之石，从解释论和立法论角度探讨如何完善我国《物权法》的相关规定。 一　建筑物小规模一部分灭失的修复 日本《建筑物区分所有权法》将相当于建筑物价格二分之一以下部分的灭失，称为小规 模一部分灭失。其是以一部分灭失的时点为基准，灭失程度是灭失前整体建筑物价格的二 分之一以下的情形。亦即，将一部分灭失前整体建筑物的价格与一部分灭失后整体建筑物 的价格进行比较，后者是前者的二分之一以上的情形。例如，整体建筑物的价格灭失前是 １０亿元，在一部分灭失后，仍然还有超过 ５亿元的价格，这种情形就属于小规模一部分灭 〔３〕 失。 此时对区分所有建筑物进行修复，因修复的对象系专有部分抑或共有部分而有不同 的修复程序及费用负担等。 （一）灭失的专有部分的修复 １．业主可单独修复灭失的专有部分 区分所有建筑物小规模一部分灭失时，灭失的建筑物部分中的专有部分的修复，依日本 《建筑物区分所有权法》第６１条第 １项、第２项的规定，各业主可自己单独承担费用而予以 修复。无论全体建筑物的灭失程度如何，以及灭失部分中专有部分所占的比率如何，均按照 该规定处理。并且，即便是一个专有部分全部灭失，业主也可单独承担费用而进行修复。此 种情形，对该专有部分享有所有权的人，其尽管仅是形式上享有区分所有权的人，但因其所 〔４〕 享有的与该专有部分相伴随的共有部分份额并未消灭，所以其仍然被视为业主。 业主修 复自己的专有部分时，于必要范围内可请求使用其他业主的专有部分（第６条第２项）。 另外，业主单独修复自己的专有部分，即使业主大会就共有部分的修复或重建作出决