昌吉房地产状况已改2.docVIP

昌吉国家农业科技园区挂牌土地 项目建议书 新疆华源实业（集团）有限公司 土地储备办公室 二○一一年四月 一、项目简介 1 地块范围： 宗地一（A1区）东至屯河北路、南至乌伊东路、西至华中油脂及昌峰锅炉厂用地界线、北至时代新城小区用地界线； 宗地二（B1区）东至屯河北路、南至健康路、西至海棠路、北至征地线； 宗地三（B2区）东至屯河北路、南至征地线、西至海棠路、北至规划支路地块的国有土地使用权； 2 出让面积： 宗地一（A1区）：建设用地面积为70121.75平方米，合105.18亩； 宗地二（B1区）：建设用地面积为53442.52平方米，合80.16亩； 宗地三（B2区）：建设用地面积为63547.05平方米，合95.36亩。详见下表： 地块 出让面积 土地用途 规划容积率 绿地率 出让年限 宗地一（A1区） 105.18亩 商业金融用地 2.0-2.5 ≥35% 40 宗地二（B1区） 80.16亩 二类居住用地 商业金融用地 1.5-2.5 1.8-2.0 ≥40% ≥20% 70 40 宗地三（B2区） 95.36亩 二类居住用地 1.5-2.5 ≥40% 70 以上三块土地为同一项目用地，挂牌总面积为280.70亩，须同时竞买，竞买保证金为10000万元。三块地块总挂牌底价为26929万元，增价幅度为100万元。 二、昌吉地区背景资料 1、 昌吉的GDP连续保持两位数以上的增长 2010年，昌吉州预计实现地区生产总值521亿元，较上年增长16%；城镇居民人均可支配收入13375元，增长10%；农牧民人均纯收入7334元，增加739元。居民的购买力旺盛。城镇化进程的提速，城市扩容带动了购买需求包括改善型住房需求。 2 、土地价格疯涨 地方财政对于“土地财政”的依赖，直接推高了房价。以昌吉市为例，同一位置的地价从2003年的10万元/亩达到了现在的100多万元/亩，导致直接计入开发成本的楼面地价飞涨。 3 、居民投资渠道匮乏 传统的投资观念以及对于经济刺激政策带来的通胀压力预期，使得居民更愿意购买房产来规避风险，实现资产的保值、增值。 三、昌吉地区09年以来房地产市场的基本情况 1 、房地产市场的现状 年份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 房屋施工面积 万平方米 129.84 148.59 160.39 169.2 242 188 商品房销售面积万平方米 53.8 67.8 93.9 118 131.8 150 2 、2009年昌吉州房地产发展特点，房地价节节盘升。 2009年昌吉州房地产投资呈现先抑后扬的态势。从2008年，受金融危机影响，昌吉商品房销售情况大幅下滑，销售率为54%，购房者呈现持币观望态势，从而导致2009年上半年许多房地产企业未能开工建设。同时，因地价较高，使许多企业不敢贸然买地进行开发，并对2009年市场销售情况信心不足，导致上半年开发量大幅减少。但从下半年起楼市逐步回暖，交易逐步升温，当年商品房销售率回升至80%。 2009年昌吉州房价继续持续走高，均价同比增长38.6%，商品房销售均价达到2922元/平方米，部分优质楼盘开盘价格已达到5000元以上。商品房均价最高的是昌吉市为3305.5元/平方米，其次是奇台县为2634.4 元/平方米，阜康市为2179 元/平方米，玛纳斯县为2056.8元/平方米，呼图壁县为1956.1元/平方米，吉木萨尔县为1917.9/平方米。 二手房交易量猛增加，业务快速发展。截止2009年12月，昌吉地区的二手房共成交800 多套，比上年同期上涨52%，创历史新高，销售均价格达到了2150 元。 四、2010年至今昌吉房地产市场状况 1 、整体趋势稳步上升 2010年前两个月，房地产投资及销售都呈下降趋势。但从三月份开始，投资和销售都出现了由负转正的局势，三月份投资和销售面积分别增长1.8倍和19.2%。到4月投资高达1.82亿元，增速达到60.7%，销售面积为18.29万平方米，同比增长41.4%，销售额为5.34亿元，同比增长95.9%，受房价增长带来的购房压力，预计冲动性购房人群会减少，同时政策性住房的注入，供应结构调整之后昌吉的房地产市场将会趋于理性。但随着乌鲁木齐房价的持续走高，昌吉市的房价必将看涨。 2 、新开项目量大质优 2010年，昌吉楼盘规模越来越大，昌吉楼市出现50万平方米、70万平方米的大楼盘，单个开发项目规模很大，据了解，君悦海棠总开发面积72万平方米、特变·水木融城总开发面积43万平方米，天盟房地产公司映象西班牙总开发面积为11万平方米，2010年开发面积近6万平方