大庆龙凤区青龙湖项目规划调研报告.docVIP

大庆市龙凤区青龙湖项目定位报告 尊敬的集团公司： 一、项目地块基本情况 1、基本情况 我司项目地块区位示意图 该项目位于大庆市东南部，龙凤区青龙湖旁，北至珠江路，南至规划路，西至青龙街，东至福祥路；距龙凤区政府1.2公里，距大庆市中心（新玛特、新美购物商圈）4公里，距大庆高端美食街（六大奢侈餐饮店）3.3公里，距新长途客运站1.7公里，距立天唐人商业中心（在建，含新世界百货、东北热带商业风情街）1.8公里，距居然之家（在建）1.4公里，距新华联超市（在建）1.3公里，距大庆高铁东站（在建，计划2012年10月通车）1公里，距大庆市政府5.8公里，距万达广场（在建，预计2011年9月开业）6公里，位于大庆城市新兴核心区—青龙湖片区。 大庆市：总面积21219平方千米，市区面积5107平方公里，总人口279.2万，市区人口136.8万；2010年GDP 2836亿，人均GDP 97983，2011年一季度GDP 799亿元松嫩平原中部，东南与黑龙江省会哈尔滨市相邻，西北距齐齐哈尔市139公里。 项目所在青龙湖区域内，有立天唐人新世界百货、新长途客运站、新华联超市、居然之家等多个在建商业项目，青龙湖区域北侧的世纪大道为大庆市贯穿东西的城市标志主干道（双向八车道，直线全长约30公里），，西侧瀚城国际为大庆目前最高端的楼盘，高层毛坯7800-8000元/㎡，别墅10000-12000元/㎡，青龙湖地区为大庆城市新兴核心区。 2、地块周边情况及优劣势分析 2.1 地块周边情况 该项目地块面积为258亩（17.2万㎡），目前为净地，西侧为青龙湖，水域面积约1000亩，项目西侧道路青龙街和北侧道路珠江路为青龙湖片区主干道，目前地基已完成，预计2010年8月正式通车。青龙湖西北角有一已开发楼盘-东城领袖，全32层高层，建筑密度较大。 项目现状一 项目现状二 2.2 地块SWOT分析 优势： 1）该项目地块土地现状为已摘牌净地，可立即施工； 2）该项目地块位于大庆市中心地段，交通便利，位置优越； 3）该项目周边区域配套设施完善，距大庆市中心（新玛特、新美购物商圈）4公里，距大庆高端美食街（六大奢侈餐饮店）3.3公里，距新长途客运站1.7公里，距立天唐人商业中心（在建，含新世界百货、东北热带商业风情街）1.8公里，距居然之家（在建）1.4公里，距新华联超市（在建）1.3公里，距大庆高铁东站（在建，计划2012年10月通车）1公里，距大庆市政府5.8公里，距万达广场（在建，预计2011年9月开业）6公里； 4）该项目西侧临近青龙湖，水域面积约1000亩，适宜打造滨水人居； 5）周边房地产市场环境好，项目正对世纪大道南面的瀚城国际为大庆目前最高端的楼盘，高层毛坯7800-8000元/㎡，别墅10000-12000元/㎡； 6）大庆市房地产市场缺少高品质精装修住宅，我司产品有较大差异化特征； 7）大庆市房地产市场户型实用率基本在60%-70%，我司产品较高的实用率具备竞争优势； 劣势： 目前项目所在区域及项目周边道路正在施工建设中，预计2011年8月正式通车。 机会： 1）周边新建的商业配套陆续完工，该区域作为大庆新兴核心区的商业氛围和人气越来越旺，升值空间大； 2）2011年5月新长途客运站投入使用，2012年10月高铁东站投入使用，进一步提升该区域的交通区位优势； 3）青龙山片区是大庆市未来重点打造的城市中心居住核心区，政策导向明显； 4）目前大庆市缺乏精装修、大花园、多配套产品，本项目面世可填充市场空白，有较为突出的竞争优势； 5）目前大庆市房地产市场进驻大型开发商较少，本地开发商多，住宅开发水平处于中低端。 风险： 1）工程冬歇期长，11月以后将无法组织大规模室外开盘活动，实景开盘模式考验工程； 2）大庆本地气候寒冷，产品设计有功能缺陷风险； 3）大庆本地冰冻期长达5个月，楼盘园林展示效果受限； 二、周边市场情况 该区域开发物业类型大多为小高层和高层，容积率一般为2.0至4.0，区域2公里范围内均为市面热点楼盘，其中大庆市最高端的楼盘瀚城国际望湖产品高层毛坯约7800—8000元/㎡。东城领袖为石化公司家属住宅不对外销售，龙凤小镇英伦三岛凭借湿地景观打造花园洋房售价毛坯均价在6800元左右。 区域主要竞争项目规模对比（万㎡） 总体来说，本区域内在售楼盘均为大庆中心城区优质楼盘，但大庆缺乏精装修的、实景园林、多服务设施配套的高档住宅，因此高端住宅市场存在较大的改善性需求，并且凭借大庆居民超省会城市哈尔滨的购买力，我司产品存在较大的市场机会。 区域主要在售项目建筑类型一览表 项目名称 多层 小高层 中高层 高层 别墅 盛景9号 √ √ 瀚城国际二期 √ √ √ √ 东城领袖 √ √ 龙凤小镇 √ √ √ 区域主要竞争项目价