房地产建安企业税收政策解读及纳税评估课件.ppt.ppt

辽宁中税普华税务师事务所 电子邮箱:fengpl@ 电话：02424 我国目前征收的税种 2010年7月13日羊城晚报头版《我国税种几多，权威部门不知？》无法定税种便无法定税收，如此杂乱不清的税种现状，人们必然要怀疑，在税收过程中会不会出现无法律依据的乱收、错收呢？ 财政部网站上是19个，国家税务总局网站上是20个，其他各网站更是五花八门。 2010年7月15日，国家税务总局网站将“税收宣传-中国税收简介”里原来“20个税种”这一说法改为了“19个税种”，并把此前算为一个税种的“城市房地产税” 删去。这样税务总局网站与财政部网站的说法终于不再“打架”。 ? 税务总局、财政部终统一说法：我国现有税种19个。 具体税种与征收方式 国家税务总局网站修改后的相关介绍是：“目前，中国共有增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车辆购置税、车船税、印花税、契税、烟叶税、关税、船舶吨税、固定资产投资方向调节税等19个税种。 其中，16个税种由税务部门负责征收 固定资产投资方向调节税由国务院决定从2000年起暂停征收 关税和船舶吨税由海关部门征收 进口货物的增值税、消费税由海关部门代征 房地产、建安企业涉及的税种 房地产开发企业主要涉及的税费有12种： 1.营业税 2.城建税 3.教育费附加 4.土地增值税 5.房产税 6.土地使用税 7.印花税 8.企业所得税 9.耕地占用税 10.个人所得税 11.契税 12.车船使用税 增值税等该行业偶发性税种不作考虑。 建安企业主要涉及的税费有12种： 1.营业税 2.城建税 3.教育费附加 4.房产税 5.土地使用税 6.印花税 7.企业所得税 8.个人所得税 9.车船使用税 房地产各经营阶段的涉税环节与涉及的税种 纳税评估对税收征管的指导意义 纳税评估是税务机关开展管理的一种形式（或方式），纳税评估作为一个名词，其本意是对纳税人的申报纳税情况做出审核、分析、判断和评价，由此判断纳税人是否依法如实足额纳税，并提请自行改正，是一种行政指导行为。 经评估分析出的涉税疑点，其处理形式主要有以下两种： 一是就疑点约谈和调查核实（询问与检查权）； 二是提请纳税人自我改正。 事实上，房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，只能征收到少量营业税，形成房地产企业“纳税的乐园”等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。 思考：我国为什么偏偏在1994年和2008年进行了大规模的税制改革？ 83号文件洋洋数万言，最有意义的就是对预售收入征税的规定。 思考：该文件的缺陷？ 没有完工标准，致使销售收入都停留在预售阶段 因为没有完工标准的规定，当企业预售收入的利润率远远高于15%时，企业选择预交所得税，即使完工也不进行结转成本，进行所得税汇算补缴税款。 除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。 目前，新所得税法下差异均已消除。 国税发（1999）242文件向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，10%范围内允许扣除。 国税发【2009】31号 国税函（2005）970号：将开发产品转为固定资产无需视同销售。 国税函【2008】828号 2008年以前外资企业鲜明的特点是按照项目征税！ 外资房地产开发企业预售房地产并取得预收款收入按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额，属预征范畴。 外资所得税：按照项目核算，打破了企业所得税按照年度核算的惯例。 内资房地产预售房地产取得预售收入按照预计计税毛利率计算预计毛利额，计入当年应纳税所得额中，是实际征收，而非预征。内资所得税无多退少补的情况。强调了按年度核算。 月（季）度预缴申报 四、土地增值税的演变过程经历了五个阶段 （一）1994年——2003年，在1993年12月份颁布了国务院令[1993]第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》，从1994年1月1日起开始执行。但自1993年税制改革推出后，由于房地产经济一度不景气，一直没有正式征收。