第七章房地产评估（一） 资产评估 教学课件.pptVIP

第七章 房地产评估第一节 房地产评估概述 （二）房地产（不动产）的特征 1、自然特征： （1）位置固定性——土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。 （2）质量的差异性——土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的产生。 （3）使用长期性 土地使用权的年限——土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 房屋建筑物的耐用年限 P145 2、社会经济特征： （1）房地产供求区域性 由于土地位置的固定性，房地产具有了区域性的特点。 （2）房地产供给的相对垄断性 由于土地的所有权和使用权都可以垄断，房地产供给也就具有了相对垄断性。因此，房地产市场是一种比较特殊的市场。 （3）房地产利用的多方向性。 房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下，房地产评估中需要确定房地产的最佳用途。 （4）房地产效益的级差性 由于土地质量的差异性而使不同区位土地的生产力不同，由于房地产利用的多方向性从而在经济效益上具有级差性。 （5）政策限制性 房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。 （6）保值增值性 长期来看，土地的价值呈上升走势，原因为：由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。对土地的改良和城市基础设施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。 3、房地产的价值特征 土地一级市场：政府出让土地使用权的市场 土地二级市场：土地使用权的再转让市场 房产的一级市场：房产的建造市场 房产的二级市场：房产的交易市场 房地产评估立足于房地产的二级市场 房地产的二级市场包括：转让、租赁、抵押、拍卖等。 价值特征：房地产价值是权益价值；房地产价值与其用途和效用有关；具有个别性和区域性。 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=土地单价/容积率 容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。 容积率=建筑总面积/土地总面积 二、房地产评估的原则 　在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则： （一）合法原则 房地产评估的合法原则是指房地产评估必须以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提。 房地产的合法取得通常是以房地产的合法产权证明文件为依据。合法使用一般是以城市规划为准绳；合法交易和合法处分主要是以房地产有关法规以及有关文件、批件、合同、协议为根据。 （二）最佳使用原则 房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应以估价对象的最佳使用为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。在评估实践中，房地产的最佳使用通常是选择能使估价对象获利最多的用途。 三、房地产价格及评估价值的影响因素 1、一般因素： 指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素。如：供求因素；经济因素；人口因素；社会因素；行政因素；心理因素。 2、区域因素： 指房地产所在地区的自然条件、社会条件、经济发展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点和区域性特点。如：交通便捷因素；商业繁华因素；城市设施状况因素（基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施；生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施；文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施）；环境状况因素。 3、个别因素： 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 ⑴土地的个别因素 ①区位因素：区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与经济地理区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。 ②面积、宽度、深度：一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。 ③形状因素：土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。 ④地力、地质、地势、地形因素：地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土