2011-2012青岛市房地产年报.pdfVIP

2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 引言： 2011 年，中国房地产市场遭遇了史上最严厉的政策调控组合，调控力度之大，前所未有，全国各地房 地产市场均受到不同程度的影响。这样的环境下，青岛房地产市场观望气氛浓重，商品房存量激增，成交 量下降，住宅价格下降趋势明显，但商业市场价格保持平稳上升态势。 在宏观政策方面，从年初“国八条”公布开始，大规模的调控就正式拉开序幕，一系列房地产调控政 策陆续出台：限购限价令的出台，货币政策持续紧缩，信贷政策益加严厉，房产税的开征，保障房计划等 措施，这些都对开发商和置业者产生重大的影响。现今，青岛楼市调控已取得初步成果，房价过快上涨的 势头得到有效遏制。 在青岛房地产发展环境方面，胶州湾大桥和海底隧道通车使老市区与西海岸真正融为一体，为整个青 岛城市发展打造出一个新的平台，西海岸发展潜力进一步凸现；世园会园区拆迁工作基本结束，道路、综 合管线等基础设施建设全面开展，是实现青岛国际化和向北发展的重要一步；此外，城市地铁、铁路客运 北站、快速路三期等重大工程加快建设，将缓解日益明显的城市交通拥堵问题，拓宽城市发展空间，把青 岛城市建设带入一个崭新的时代。万科、保利、中海、绿城、龙湖等一线大开发商已然深耕青岛，成为青 岛楼市的导向，带动青岛房地产市场的热点转移和发展。 从开发企业角度来看，政策的调控和市场的冷淡使开发商面临资金链、销售任务、战略布局调整等问 题。开发商普遍奉行现金为王的策略，但也有开发商逆势拿地，重新部署开发版图。少数大开发商精准的 低开策略，成功搅动市场，实现以价换量，迅速回笼资金；部分在售楼盘也推出大幅优惠，希望借价格优 势吸引客户，但随即引发老业主维权事件。 2011 年 12 月，青岛市人民政府决定，青岛市市区（市辖七区）住房限购政策在 2011 年 12 月 31 日 截止期满后继续执行，但未规定截止时间。跨年之际，继续执行限购的政策比起 12 月央行下调存款类金融 机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点的货币政策的松动，更加有力。虽然存款准备金率下调，但对房地 产市场的刺激有限。 2012 年调控政策是否会有松动？ 2012 年房地产市场是否会出现更大面积的降价引爆楼市增长？ …… 这些问题和困惑摆在开发企业、购房者以及各级政府面前，急需得到答案。 通过严密的市场监测，我们掌握了大量市场一手数据，从而形成了月度市场报告，凭借世联怡高深耕 青岛多年的本土化经验，在详实的数据基础上，我们紧抓青岛市场变化的核心问题和特征，《2011-2012 年 青岛房地产市场研究报告》也就应运而生。 通过这份《2011-2012 年青岛房地产市场研究报告》，希望给予政府有关部门，各院校与研究机构、省 内外开发企业及同行深思和搜索的素材，为看透迷雾中的房地产市场形势提供有效支持和帮助。由于时间 紧促，本报告难免有不足之处，还希望各方专家不吝赐教 1 2011-2012 年青岛房地产市场研究报告 目录 2011 年青岛大事件回顾 4 政策篇 4 城建规划篇 5 房地产市场篇 6 第一章 宏观市场 7 第一节 宏观经济发展概述 7 一. 人口 7 二. GDP 及产业结构 7 三. 固定资产投资 9