2010芜湖政务新区1045号地块市场调研171p.pdf

谨呈芜湖南翔万商集团 芜湖政务新区1045号地块市场调研 2010.12 本项目的目标 抢占城东新区的话语权 对后期商业地块的市场预热，提升板块热度 确定南翔集团2011年在芜湖市场的地位 保证资金回笼速度，用作商业地块的滚动开发 我们采用麦肯锡S -C-Q方法进行市场分析 情境（Situation ） 冲突（Complication） 解决问题（Question） ——面临的现状和目标 ——项目发展的核心问题 ——基于项目条件解决问题 一 项目面临的市场 二 项目发展目标 四 项目发展定位 项目的界定 •价值 •客户 •影响力 •户型配比 •项目指标 •快速销售 •资源条件 •户型建议 •区域规划 三 需要关注的问题 •价格 行业发展环境 市场竞争问题 五 项目销售策略 城市背景 •针对城东新区 •推案策略 •城市经济 •针对老城区 •针对经济开发区 •价格策略 •城市规划 •城市发展目标 •资金回笼 新兴板块大盘开发借鉴 城市房地产市场 •甲方配合 •石湖华城 •分布格局 •中海国际社区 •板块特点 •理想0769 情境（Situation ） ——面临的现状和目标 一 项目面临的市场 项目的界定 •项目指标 •资源条件 •区域规划 行业发展环境 Part 1.1 项目的界定 城市背景 •城市经济 •城市规划 •城市发展目标 城市房地产市场 •分布格局 •板块特点 项目位于城东新区政务新城，与老城区相距约7公里，通勤距离较近， 但公共交通体系有待完善。 •弋江路是芜湖的二环线， 道路车辆拥堵，行车速 度较慢。 •本地块通过万春西路、 弋江路与老城区相连， 现时车程约15-20分钟。 •城东新区的道路等基建 设施将逐渐到位，区内 各干道标准较高、车道 多，未来交通条件将逐 距离约7.37公里 步改善。 地块位于城东新区西北侧，紧邻弋江大道、万春路，进入性较好， 但区域形象与昭示性一般。 •地块南侧为大型安臵小区鸠 兹家苑，居住人口较杂乱。 •鸠兹家苑内商业配套量体较 大，能够满足周边居民一般 性生活需求。 •地块周边可预期的住宅开发 量体巨大，集中在政务新城 周边，以大型项目为主。