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答疑纪要 地块名称：青浦区朱家角镇课植园路北侧F1-02地块 地块公告号：201326402 问题解答： 关于出让人方面的问题解答 答疑人及单位：上海市青浦区规划与土地管理局 问题一:代建的广场是否是开发商无偿代建？广场代建方案是否必须随项目报批？建成后是否必须由政府相关职能部门验收合格？ 解答:无偿代建；代建方案必须随项目报批；建成以后必须由政府相关部门验收合格。 问题二: 代建广场成本有无最低标准？ 解答:以报批通过的方案为准 问题三: 代建广场有无最低投资金额或其他建造要求？该广场是由竞得人自行建造还是由竞得人将相关工程款支付给政府，由政府组织施工？请提供控规编号F1-01具体内容。 解答:投资金额与建造要求以报批通过的方案为准；广场由竞得人自行建造，广场的设计需得到区相关部门的认可，广场开工时间要求与本项目同时开工，广场竣工结算并经过政府相关职能部门验收合格以后，无偿交付给政府。控规编号F1-01具体内容详见附图一 问题四: 根据出让文件中该地块的其他出让条件及建设要求汇总第1条相关内容，出让人是否要求竞买人在该地块开发建设后需从事文化产业及当代艺术文化活动为主？ 解答: 是。建议该地块开发建设后需从事文化产业及当代艺术文化活动为主。 问题五: 开发商自持的商业部分是否为永久自持？ 解答: 根据《上海市国有建设用地使用权出让预合同》特别约定第3条：开发商永久自持面积占该项目总建筑面积（不包含地下部分）30%。其余商业部分必须在广场竣工结算并经过政府相关职能部门验收合格以后，才准予开始销售。 问题六: 本项目最小单间商业建筑面积能否小于140平方？ 解答: 不可以，根据《上海市国有建设用地使用权出让预合同》特别约定第4条：项目中单间商业用房建筑面积不得小于140平方米。 问题七: 商业层高有无最大最小限制？建筑限高9.4米，做成3层商业平均层高才3.1米，不太好用，如果仅做2层，将无法满足1.2的容积率，请问建筑限高或者建筑密度50%是否可以有一方可以突破？ 解答: 根据市规土局《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（沪规土资法[2011]678号）的规定，商业、办公建筑标准层高不宜超过4.5米，标准层高超过4.5米的，按每2.8米为一层、余数进一的方法折算该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。 商业办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑，大型商业建筑的层高不受本项前款限制。 本项目建筑高度及建筑密度不可以突破，应严格按照出让条件执行。 问题八: 对商业用房的具体经营用途是否有限制？能否用于酒店或餐饮等经营？ 解答: 有限制，不能用于酒店或餐饮经营，建议该地块开发建设后需从事文化产业及当代艺术文化活动为主。 问题九: 请提供预合同第四十二条中“《上海市国有建设用地使用权招拍挂出让地块出让条件及建设要求汇总》中各相关主管部门的意见”所指具体内容。 解答:详见附录文件中的《上海市国有建设用地使用权招拍挂出让地块出让条件及建设要求汇总》。 问题十: 预合同第四十二条第2点中提到“ 开发商应结合项目的设计理念和功能定位，无偿代建与项目毗邻的公共广场”，请问出让方对该项目的设计理念和功能定位有没有限定？如有，请介绍。 解答: 有限定，该地块项目的设计理念和功能定位应根据朱家角风貌保护区规划和业态功能定位要求，建议该地块开发建设后需从事文化产业及当代艺术文化活动。 问题十一: 请提供地块周边的土地规划图和控规图。 解答: 详见附图二。 问题十二: 请提供该地块及周边土地利用规划图及控规图。 解答: 详见附图二。 问题十三: 请提供地块及周边控规图（含代建广场）。 解答: 详见附图二。 问题十四: 能否提供下区域控制性详细规划图。 解答: 详见附图二。 附图一 附图二