物业管理课程-电梯管理精选.pdfVIP

物业管理课程 电梯管理- 在物业管理行业，电梯的管理是由三方组成，物业管理者 （物业管 理公司）、维保单位 （电梯公司）和电梯使用者 （业 ），当然有的物 业管理公司有自己的专业维修队伍，但总的来说电梯运行是否良好与 这三者之间有密切的联系。本人多年来一直在物业管理公司从事电梯 维修保养和管理方面的经验，通过这几年来的实际工作中碰到的设备 管理和安全管理方面的问题谈谈自己的心得体会，供大家参考： 一、电梯的设备管理 1 （）、在一个楼盘土建和装修工程即将完工，物业管理公司准备进驻 时，其中验收工作是一项重要工作，把住这一关，对今后的管理和使 用者有着很重要的意义，对电梯的接管也是一样，对每部电梯都应个 别验收，物业管理企业接到电梯安装公司的“接管通知”后，应即组 织验收小组，其成员应有物业管理企业主管负责人员及技术人员，验 收时应有原施工单位负责人参加，物业管理企业如电梯技术力量，可 委托 “质量监督站”进行验收，第一次验收为初检，对发现的问题应 商定安装单位签订协议保修或赔款补偿，对这类协议必须是在设备能 用不致出现重大问题时方可签订。 2 （）、验收时应注意对重点部位的检查，验收的具体技术标准按国家 现行规范、标准执行。 3 （）、交验时应提交完整的电梯设备安装与建筑施工图，包括使用说 明书，电气控制原理图与性能测试记录。 4 （）、其它相关问题： 第一：保修期，按规定，产品在出厂一年半内保修，安装质量在一年 内保修，特殊要求与施工单位协商决定。 第二：提供电梯的易损件和备件费。 这两项问题可以在验收时协商议定。 2、维保方面的管理 电梯是一种使用相当频繁的设备，电梯在整个运行过程中，其主机与 各零件都在发生不同程度的自然损耗，而良好的维修保养可减少损 耗，提高可靠性，确保安全，延长电梯的使用寿命，节约资金，使其 保值、增值。物业管理公司在对电梯进行维修保养时，可以自己成立 一个专门的电梯维修保养队伍，也可委托社会上的专业电梯公司进行 管理，但必须注意如下事项： 1 （）、电梯维修单位应取得质量技术监督部门的资格审查，方能从事 相应的维修业务。 2 （）、在维修保养及修理工程中应严格执行电梯安全操作规程。 3 （）、电梯每年由当地检测部门进行一次安全检测，合格后方能继续 使用。 4 （）、保养时间要固定，保养内容要达到电梯的安全使用标准，并尽 量避开节假日和上下班高峰用梯时间。 5 （）、因故障或计划修理电梯，应尽量缩短操作时间，在维修过程中， 要确保人身安全，必须悬挂警示标记。 3、技术档案资料的管理 每部电梯都要在接管后建立单独的档案，这样对以后电梯的维修和管 理方面都有很大的帮助。 1 （）、电梯文件和原始资料：验收报告、安装合同、电气原理图、使 用说明书、遗留问题协议书等。 2 （）、设备登记表：电梯运行记录表，性能参数，各主要配件的型号、 功率等。 3 （）、大、中、小记录表，记载大、中、小修时间，次数、维修内容 等。 4 （）、维修资料：包括维修单，维修保养记录表，电梯改造项目，更 新记录等。 二、电梯的安全管理 电梯作为一种交通运输设备本身就具有一定的危险性，其维修工作又 具有高空作业和带电作业的特点，因此对安全工作必须有严格的管理 制度，电梯的安全管理首先是对电梯司机、电梯操作人员，电梯管理 人员和电梯维修人员的安全作业的训练；其次是对电梯安全监督和检 查，对电梯的各项安全开关经常检查，检查开关按钮是否运作可靠； 第三是对用户的安全教育和宣传电梯的安全使用知识。 第一：加强对电梯作业人员的培训考核。 1、物业公司首先对电梯作业人员要求持证上岗，电梯作为特种行业， 根据国家有关要求从业人员必须持证上岗。 2、制订合理的电梯使用操作规程和电梯维修操作规程。 3、加强培训与考核工作。 作为物业公司，经常要对电梯值班人员加强电梯困人救援方法的培训 和电梯发生紧急事故时处理方法，一旦发生紧急事故，电梯值班人员 应该能够快速安全救出乘客，确保人身安全。 第二、设备安全检查和监督。 为了运行安全，电梯本身在设计和制造上已经设置了多种安全装置， 在使用中必须经常检查这些开关、按键的可靠性和运作灵活性，定期 进行安全机构动作试验与整体性能试验。这些在维修使用说明中有明 确的规定，关键是严格执行。 作为物业管理公司，对电梯的安全，还要求有防火、防水、防盗、防 震等措施。例如，通向机房的楼梯口应设有防火的安全门，机房应装 有防盗报警器和灭火器，机房