顺义新城二号地概规设计任务书.docVIP

北京顺义新城2号地 概念性规划方案设计任务书 一、项目概况 1、四至范围 顺义新城二号地位于顺义新城马坡组团东北部核心区，四至范围为：东至仁安路（规划滨河路）、西至顺安路、南至顺兴街（规划丰乐北路）、北至顺丰大街（规划花园北路）。 2、用地指标 项目总建设用地面积356737平米，平均容积率1.0，总建筑面积356737平米。 3、区位分析 （1）环境景观资源 该项目北部紧临规划面积约2平方公里的绿化隔离带，东侧紧邻潮白河，东南侧相距约300米处为马坡组团核心区域12万平方米中央公园，具有良好的环境景观资源。 （2）公共配套设施 项目整体位于规划马坡组团核心区。核心区功能定位为商业金融、商务办公、文化娱乐中心区，项目周边已建成两个北京知名的高尔夫球场（乡村高尔夫和国际高尔夫）、乔波室内滑雪馆、北京2008奥运水上公园，后期可以尽享高品质的城市综合配套带来的便利生活。 （3）区域交通 项目距京密路约2公里，距京承高速约15公里，距首都机场10公里，目前看来项目所在区域联系北京市区的快速交通网络并不十分便捷。但项目距离正在建设的M15轨道线（颐和园西苑至顺义河东）仅5公里，且本项目西南侧约300米处规划为S6轨道交通的一个站点，中远期交通便捷度会逐步提高。 （4）开发策略 近期开发用地中部坤安路（规划向阳路）东侧的经济型独栋别墅产品，后期开发西侧洋房产品。 二、本次概规设计范围 本次概念性规划方案设计范围为2#地35.67公顷住宅用地。 三、主要技术经济指标（详见规划意见书） 居住用地面积：35.67公顷 平均容积率：1.0 地上总建筑面积：35.67万平方米 建筑限高：36米（此为争取条件，原规划条件为24米） 绿地率：不小于35% 四、项目定位说明 依据我公司完成的《北京顺义新城二号地定位报告》阶段成果，结合项目实际情况，我公司提出以下项目定位和产品定位及配比要求。具体产品及面积配比指标仅供参考，可根据方案构思和实际规划排布进行适当调整，但同时必须对调整之处提出充分的调整理由。 1、项目定位：低密度别墅化宜居社区 2、客户定位：北京市区中产偏上客户（第二套居所、兼投资和养老）；空港区域和顺义主城区居住升级者 3、产品定位：经济型独栋别墅＋花园洋房 如容积率需要也可有少量联排 4、风格定位：新古典（与我公司7#地洋房建筑风格相近，但需要更大气、更彰显别墅的尊贵感和品质） 五、住宅产品设计要求 1、独栋别墅产品描述：约9.5-10万平方米；地上2层、地下一层（有产权）；必须保证地下层的良好采光；赠送适宜的、舒适面积的南北庭院；主力户型为300平米左右的经济型别墅，在景观资源好的区域及位置设置400-500平米的舒适型别墅。也可提出更为有利于价值最大化的建议。 2、花园洋房产品描述：可参考我公司7#地洋房户型及立面风格，但必须有所改善与升级。以6层洋房为主，如确因规划排布需要，可出现不高于11层的少量小高层洋房，但要明确其出现的市场意义或规划意义。 户型可由大户型（地上130-180，三、四居）和小户型（70-110，一、二居）两种组合 六、规划设计要求 1、概念规划与景观同时考虑，要求在保证现有容积率 的基础上，多方案比较并提出实现产品价值的最大化的建议。 2、独栋别墅与洋房合理分区，同类产品应适当集中，并考虑分期开发及销售的合理性。建议独栋别墅用地容积率不低于0.6，以保证洋房的舒适性。 3、停车、人防等问题综合考虑，尽量减少开挖。考虑园区内的人车分流问题。独栋别墅地面停车，考虑停车与景观协调问题，车位按1：1.5配置；洋房采用地下集中停车（减少出入口）、停车后直接入户，按1：1配置。 4、洋房考虑组团管理，并应在7#地户型及立面上有所提升，即我司倡导的升级版洋房。 5、规划应充分考虑地块周边公园以及规划中地铁的价值。 6、结合目标客户人群，提出有吸引力的设计理念，挖掘文化主题。园区内的现有较大的树木应结合规划尽量保留。 7、利用现有竖向高差营造地形。 8、需结合教育与配套设施用地、千人指标需配套的商业、文体活动中心，合理规划幼儿园一处、会所一处（建面约5000平米） 七、成果要求 提交成果包括但不限于以下内容： 1、设计说明及主要经济技术指标 2、区域位置图 3、用地现状图 4、概念性规划总平面图（CAD图） 5、概念性规划总平面渲染图 6、分析图 功能分区分析图 交通及停车分析图 景观系统分析图（绿地、水系及公共开放空间规划） 景观轴线分析图 景观节点分布及场地文脉分析图 建筑形态分析图 分区开发示意图 7、总体竖向剖面意向图（CAD图） 8、主要景观示意图 9、整体鸟瞰图 10、反映规划设计理念的效果图 11、表达设计构思的工作模型 以上成果设计人提交A3规格设计文件10套，A0彩色 展板一套