罗马尼亚不动产评估市场.ppt

PhD. Adrian Crivii, FRICS, MAA PhD. Adrian Crivii, FRICS, MAA PhD. Adrian Crivii, FRICS, MAA PhD. Adrian Crivii, FRICS, MAA PhD. Adrian Crivii, FRICS, MAA 对住宅和商业不动产的观点 罗马尼亚不动产评估市场 罗马尼亚不动产评估市场 艾德里安·科瑞维，博士，英国皇家特许测量师学会的资深会员，MAA 较高的不均衡; 至2005年，较高的收益显示了稳定性的缺乏，这是典型新兴国家市场的特点; 2006至2008年，信贷放宽导致了不动产价格的暴涨; 2008年后期和2009年初，罗马尼亚不动产市场面临危机; 价格下降了30%-40%，仍在继续; 市场的企稳和恢复预计要到2010年后期甚至2011年; 交易数量和交易金额 艾德里安·科瑞维，博士，英国皇家特许测量师学会的资深会员，MAA 1-8月 交易数量下降33% 维持比2008年同期少30%的稳定水平 ，下降趋势没有减缓的迹象 交易金额下降60% (- 33% 数量; - 27% 价格) 交易数量 收益趋势 艾德里安·科瑞维，博士，英国皇家特许测量师学会的资深会员，MAA 2009 9-13% ? 对住宅不动产的看法 艾德里安·科瑞维，博士，英国皇家特许测量师学会的资深会员，MAA 事实和数据 不动产类型 布加勒斯特(首都) 主要城市 (人口300000以上) 2008 2009 2008 2009 旧公寓 2.500-3.200 1.300-2.000 1.000-1.300 600-900 新公寓 2.900-4.000 2.000-2.800 1.200-1.500 800-1.100 可用土地* 1.500-2.200 1.000-1.300 600-1.000 200-500 变动 -40% 公寓, -60% 土地 变动 -40% 公寓, -55% 土地 价格趋势(欧元/平米) – 均价 *可用土地, 仅考虑稠密区 对住宅不动产的看法 艾德里安·科瑞维，博士，英国皇家特许测量师学会的资深会员，MAA 讨论 住宅需求仍然维持高水平，但不再受到容易获得的信贷支持 由于全球金融危机的影响和汇率的突然变动（欧元在一个月内从3.7列伊升至4.4列伊），2008年后期和2009年初，价格急剧下降 这一趋势至少持续6-9个月 预期会有缓慢回升，但2007年的价格需要几年后才能恢复。积极的影响：市场得到净化，投机得到遏制，市场在较坚实的基础上得以重建 负面影响：经济受到损害，建筑业衰退（2009年下降15%，2010年预计下降超过15%），GDP下降，失业率上升 对商业不动产的看法 艾德里安·科瑞维，博士，英国皇家特许测量师学会的资深会员，MAA 事实和数据 在布加勒斯特，每月的商业不动产租金约2000万欧元。 35%的新增商业面积位于布加勒斯特。 2009年，全国有450000平米的商业不动产开盘，但许多商业中心被延期。 布加勒斯特(首都) 主要城市 (人口300000以上) 2008 2009 2008 2009 30-80 10-50 20-70 5-40 变动 -40% 变动 -40% 平均商业租金(欧元/平米/月) 对不动产行业和评估的关注 艾德里安·科瑞维，博士，英国皇家特许测量师学会的资深会员，MAA 罗马尼亚处于经济危机之中，首先受到影响且影响最大的领域是金融行业和不动产行业。 不动产板块面临整顿和严重破产。 不动产行业将在新的基础上重新发展，而作为一种自然趋势，区位化、高品质城市化、低能耗、生态住房是重要内容。 2009年，评估市场萎缩约30%，且仍面临许多困难。 危机必然催生金融行业新的管理制度。对于评估和咨询来说，由于新管理制度中的约束和质量要求，在设置评估、咨询行业准入门槛方面，罗马尼亚评估师协会的专业协会角色非常重要。 结论 艾德里安·科瑞维，博士，英国皇家特许测量师学会的资深会员，MAA 危机的附加风险导致的货款紧缩，以及不良贷款的快速上升，使金融业受到沉重打击。 贷款规模的回升会持续一个较长时期，但不会像2006-2008年那样。主要原因不是金融系统发生的损失，而是监管。 2009年10月，不良贷款可能对罗马尼亚的银行资产造成100 亿欧元的损失，这是罗马尼亚GDP的9%，新兴国家的平均水平是13%。 严重的经济和金融危机最快在2010年下半年结束。 不动产行业的价值会随之缓慢回升，但其投机性会明显下降。 那时，罗马尼亚特别是罗马尼亚人才会心神安定，并不得不在接下来的至少10年内，缓慢、艰难地从损失中逐步恢复。 谢谢各位! 艾德里安·科瑞维，博士，英国