2009年上海创意地产发展专题研究_34页.pdfVIP

上海创意地产发展专题研究与 2009 年投资策略建议 复地集团投资发展中心 丁亚明 报告要点： 创意地产以创新商业地产运作为核心，通过房地产与创意产业的融合交叉，形 成独特的产业模式，既拥有一般商业地产的办公、购物等共性，又糅合了创意 产业的内容模式，共同指向地产的增值和效益。空间有限、创意无限，注重文 化建设、引领时尚消费经营成为创意地产的显著特征。 创意产业园区是上海创意地产的核心产品形式，保护性开发老厂房由于具备特 有的历史底蕴、文化内涵，以及便于改造、投资成本相对较低等原因成为上海 创意产业园区的主流。目前经上海市经委授牌的“创意产业集聚区”共75家， 这些园区从建筑形态、开发模式、功能用途等各个方面均有较大差异，上海创 意产业园区的发展呈现百花齐放的态势。 上海创意园区建成及在建面积超过 220 万平米。受金融危机影响，办公楼市场 出现明显下滑，创意园区短期内也有调整和消化现有存量的需要。事实上，现 有园区的经营已进一步分化，位于上海 6 大 CBD 或 CBD 有效辐射范围内的创意 园区体现出更强的抗跌性。考虑到上海创意产业尚处于快速发展的起步阶段、 同时旧厂房等可改造资源充足，创意园区的长期市场空间仍然可期。 创意园区项目的收益主要来自级差地租、批零差价、改造装修以及增值服务四 个方面。在经历了 2002-2006 年“百花齐放”的快速发展期后，创意园区行业 进入了“品牌扩张”的激烈竞争阶段，涌现出一批具有丰富商业地产运作经验、 并已建立起一定品牌知名度的园区经营公司，如“弘基（创邑系列园区）”、“时 尚生活中心（八号桥）”、“红坊”等。以 2010 年世博会及经济复苏为引擎，上 海创意产业和创意园区的发展必将进入下一个蓬勃发展的春天。 我们建议，2009年创意产业园区投资的基本策略：谨慎推进增量开发，积极参 与存量调整。更深层面上，抓住品牌扩张和规模效应两大发展主旋律，行业价 值的挖掘最终需要寻求与资本市场的对接。与“创意产业培育”及“商业租赁 经营”紧密相关的“创意产业园区”也很有可能成为资本市场上继“如家”、“人 和商业”之后的下一个创新典范。 上海创意地产发展专题研究与 2009年投资策略建议 内部报告 目 录 前言 2 一、创意产业及创意地产发展历程 2 1、国际创意产业发展概述2 2、上海创意产业发展概况4 3、上海创意地产的发展与创意产业园区4 二、上海创意产业园区产品研究 7 1、按产品建筑形态分类7 2、按产品开发模式区分8 3、按产品商业用途分类10 三、上海创意地产市场分析 13 1、供应量分析：园区规模发展预测13 2、潜在供应分析：可改造建筑规模预计14 3、市场需求分析：创意园区办公市场预测15 4、替代产品分析：上海办公楼租赁市场现状17 四、收益模式与行业特性分析 21 1、收益模式分析21 2、行业特点分析22 3、行业前景：发展的三阶段23 五、2009年投资策略建议 25 1、增量开发：供大于求、需谨慎推进25 2、存量调整：效益提升的关键在于商业经营能力26 3、行业整合:品牌扩张与规模效应成为未来几年发展的主旋律26 4、结论：行业价值的挖掘需要寻求与资本市场的对接27 附件 1：上海现有创意产业园区名录 28 附件 2：上海城市创意指数体系说明 29 附件 3：典型案例分析 30 案例1、八号桥（时尚商务单体）30 案例2、红坊（艺术人文空间）31 案例3、创邑·老码头（创意商业广场）32 案例4、海上海（开发型综合体）33 1 上海创意地产发展专题研究与 2009年投资策略建议 内部报告 前言 在美国次贷危机引发全球金融危机与经济