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2009 年青岛房地产市场研究报告（简版） 2009 年青岛房地产市场研究报告 2009 视点 “祸兮，福之所倚，福兮，祸之所伏。孰知其极？其无正。正复为奇，善复为妖。人之 迷，其日固久！是以圣人方而不割，廉而不刿，直而不肆，光而不耀。” ——《道德经》 天街小雨润如酥——政策效果显现 市场触底企稳 2009 年一季度，中央政府以落实保增长、扩内需、调结构的国家宏观经济政策为主， 坚持适度宽松的货币政策。中国经济已现良性趋势，但好转的基础仍然薄弱。一季度各地方 政府持续放松二套房贷、加大公积金贷款扶持力度。在此背景下，房地产市场稳步走好，一 线城市市场回暖，三月份上海、北京的成交量创下了08 年以来的新高。 2009 年一季度青岛市内四区商品住宅成交量为22.04 万平方米，同比大涨64.73 % ， 成交均价虽然仍低于去年同期水平但已连续三个月出现了环比增长。商品住宅市场引来“小 阳春”。 忽如一夜春风来——大盘强势出击 成交连创新高 进入第二季度，随着市场逐步回暖，房价快速回升，房地产政策环境出现了收紧的苗头， 政府对土地增值税、物业税征收的吹风，部分地区二套房贷款政策的再度收紧。但出于对宏 观经济可能出现二次探底的担忧令政策舆论又有所放松。政府在房地产政策力度“松”与“紧” 之间徘徊。四 份全国市场逐步走出低迷，五、六月份市场呈现了新一轮暴涨态势，在这一 回升中，一线城市表现突出，成交量、成交金额都排在全国各城市的前列，而新开盘项目 价格出现较大的涨幅。 2009 年二季度在中海银海一号、保利百合花园、伟东幸福之城等大盘入市带动下青岛 市内四区商品住宅成交量为59.71 万平方米，同比则激增286.73%。二季度成交均价保持平 稳状态。 1 2009 年青岛房地产市场研究报告 满园春色关不住——成交依然强劲、价格稳步上涨 2009 年三季度，政府继续坚持宽松货币政策财政政策，中国宏观经济增长趋势基本明 朗，投资和内需持续增长，出口开始回升。 受供应影响，三季度部分一线城市市场表现走弱，上海、北京、深圳成交呈现不同程度 的下滑态势，仅广州呈现了较大幅度的上升，但总体来看，一线城市的市场成交仍处于历史 正常水平。 2009 年三季度青岛市内四区商品住宅成交量为51.12 万平方米，同比增长 145.34% 。 自7 月份开始，成交均价同比连续三个 为正值，超过去年同期水平，成交均价平稳上涨。 天长地久有时尽——市场热度不减 未来萌生变数 进入四季度，中国经济复苏态势明确，中央政府对宏观经济再次下行的担忧减弱，政策 目标从 “保增长”逐渐变为在保证经济增长的基础上“调结构和防通胀”，政府明确提出要 遏制房地产价格过快增长。 受优惠政策即将到期的影响，四季度购房需求提前集中释放，多数城市的成交出现了不 同程度的上扬。一线城市市场表现走好，深圳、广州、北京、上海成交均有不同程度上涨。 相比历史水平，一线城市成交仍处于较高水平。从价格方面来看，一线城市房价依旧处于高 位，上海、北京、广州房价环比稳中有涨，深圳房价走势平稳。 2009 年10.11 月青岛市内四区商品住宅成交量为36.83 万平方米，同比增长181.79%。 成交均价在市南区万丽海景的带动下，同比大幅上涨，2009 年 11 市内四区商品住宅价格 达到9498 元/平方米，同比上涨27% ，达到历史最高值。 2009 年青岛房地产市场快速回暖，土地、住宅、商业、办公、政策房市场各有怎样的 表现？本 市场走强是宏观调控政策的影响，还是地产发展周期所致？是刚性需求释放，还 是综合购买力增强？ 2010 年岛城楼市将何去何从，青岛房地产市场能否延续09 年的强势？ 总结2009 年房地产市场发展状况，预测2010 年青岛房地产走势方向，以下是2009 年青 岛房地产市场年报，敬请关注！ 2 2009 年青岛房地产市场研究报告 第一篇 市场分析篇 第一章 商品房市场