以房养老反向抵押贷款合同法律关系研究.docVIP

民 事 类 论 文 以房养老反向抵押贷款合同法律关系研究 陆月娥 许琦翔 福建联合信实（福州）律师事务所 摘要：以房养老反向抵押贷款模式属于新型以房养老方式，有利于更好地解决老年人的养老问题。本文对以房养老反向抵押贷款合同的性质及主体进行综合分析，阐述合同中各主体的权利义务的具体内容，以期实现双方主体的权利义务平衡，解决实践中的养老问题，从而更好地发挥私法的作用。 关键词：老龄化；反向抵押；金融机构 我国已经正式步入老龄化社会，随着人们生活水平和医疗水平的不断提高，我国老龄化的程度还将进一步加深。与其它发达国家不同的是，我国同时存在着未富先老的难题，人均收入远低于发达国家，养老缺乏物质保障。同时社会保障制度体系也不健全。以房养老反向抵押贷款模式，是一种以老年人和金融机构为主体的新型养老模式。在传统养老模式已经不能满足老年人需求的情况下，这种具有创新性的养老模式优点显著，可以大幅提高老年人的养老能力。 以房养老反向抵押贷款最早起源于荷兰，后来在美国得到了进一步的发展和完善。英国、澳大利亚、加拿大也结合了本国的实际情况推出了以房养老反向抵押贷款，均取得了初步的成功。 以房养老反向抵押贷款概述 以房养老反向抵押贷款合同的主体包括借款方和贷款方。借款方为老年人，贷款方一般为国有商业银行。合同客体为借款方所有的房屋。以房养老反向抵押贷款合同是老年人和金融机构之间签订的以老年人拥有产权的房屋做抵押，抵押所得贷款分期返还给老年人，老年人过世后，房屋所有权转移给贷款方的一种协议。通过合同的约定，老年人可以将房屋价值转化成现金，增强自身养老能力。 以房养老反向抵押贷款不影响老年人的正常居住。由于抵押权设定后，抵押人不需转移抵押物的占有，抵押人对抵押物扔享有使用、收益和处分的权利，因此以房养老反向抵押贷款合同中的借款方将房屋抵押出去之后，还可以继续居住，老年人在世期间可以对房屋享有居住权和使用权，老年人定期可以得到房屋贷款，作为养老资金来源，提高老年生活水平，带动良好的社会效益。 欧美等一些发达国家的以房养老反向抵押贷款项目中，一般都会规定贷款人不具有追索权，即“无追索权条款”。老年人借贷的款项如果超过了抵押的房产价值，贷款人不能向老年人追索超过的部分。这是为了保护老年人的权益而设定的条款，也是以房养老反向抵押贷款在发达国家顺利进行的主要原因。而一些国家，尤其是亚洲国家，比如新加坡的以房养老反向抵押贷款就具有追索权，当老年人贷款数额多于房屋价值的时候，贷款方有权益向老年人的继承人追索，这是为了保护贷款方的利益，但是却很可能会侵害到老年人的利益，这也是新加坡以房养老项目参与者寡的重要原因。因此，为了避免老年人因为房价下跌或者长寿等原因背上沉重的债务，有必要在以房养老反向抵押贷款合同中设定“无追索权条款”。 以房养老第三方抵押贷款合同的主体 1、借款方的界定 （1）借款方的年龄限制 借款方即抵押合同中的抵押方。各银行对抵押方均设有最高年龄限制，一般银行会有抵押人不得超过60周岁的规定。但是以房养老反向抵押贷款项目因其养老的目的，对借款方的年龄应该设置最低限制。笔者认为，老年人的年龄设定为65岁比较合适。原因有四：第一，生命的周期是一个渐变的过程，按照国际规定，65周岁以上的人确定为老年。第二，我国退休年龄为男60岁，女50岁，但是若干年后，法定退休年龄很可能要推迟到65岁。第三，65岁以后的老人身体状况开始明显下降，从物质上到精神上对养老的需求明显增加。第四，对比其他国家以房养老项目对年龄的限制，美国和加拿大都要求以房养老项目的申请人超过62岁。新加坡华侨银行提供的以房养老方案中，要求借款人年龄在65岁以上。 （2）借款方的行为能力 当事人订立合同，必须具有相应的民事行为能力，否则合同效力会出现瑕疵。因此，订立以房养老反向抵押贷款合同的老年人应当是完全行为能力人，可以独立进行民事活动。若老年人为限制行为能力人或者无行为能力人，可以由其监护人作为其代理人，订立以房养老反向抵押贷款合同。因此，当老年人患有无法表达自己意志的疾病时，老年人的子女、兄弟姐妹等监护人可以以代理人的身份为老年人签订以房养老反向抵押贷款合同。 （3）借款方的房屋条件 抵押房屋是以房养老反向抵押贷款合同的客体，需要具有抵押性。因此，老年人提供的房屋应当具有独立的产权和土地使用权证书。值得指出的是，小产权房因为不具有独立的产权，所以无法成为借款方的抵押房屋。 2、 贷款方的资格界定 笔者认为，国有商业银行适合作为以房养老反向抵押贷款合同的贷款方。国有商业银行所有的资本都是由国家投资的，是国有金融企业，由国家控股，有政府支持。 （1）具有资金雄厚的优势。国有商业银行资金雄厚，而且，国有商业银行由政府支付，根植于本国经营，有深厚的客户基础，信誉有保障，可以得到借款方的信任。 （2