南京金地新尧项目前期沟通报告.pdf

告结构 项目认知 市场的挑战市场的挑战与机会与机会 形象定位 目标解析 客户分析与客户分析与发力点发力点 项目战略导出 项目本体分析项目本体分析 营销策略体系 营销铺排 项目认知：陌生区陌生区，心理距离远l化工 企业众多，区域面貌差区域面貌差l新尧新城核心区 华泰后方冲东地块 本项目 分布着烷基苯厂、中石化、、金桐石化等多家大型石化企业 周边配套齐全，但尧化门整体形象老旧脏乱但尧化门整体形象老旧脏乱 交通便捷度低，且板块内大型货车过多且板块内大型货车过多 地处新尧新城核心区，未来新尧新城规划利好未来新尧新城规划利好 目标解析：高高目目标高标高定位定位，需突破区域 现状，成就区域标杆成就区域标杆，实现高价高速 项目基本经济技术参数 总占地面积：80995平米 综合容积率：2.45 建筑面积：199093.5平米 楼面价：3875元/ ㎡ 地块编号 用地性质 用地面积 容积率容积率 建筑面积（㎡） 建筑高度 （m） 建筑密度 绿地率 1 二类居住 77601 2.52.5 194002.5 80 22 35 2 社区中心 3394 1.51.5 5091 24 35 30 现状 高目标 项目北临栖霞大道，位于新城金郡位于新城金郡 住宅建面194002.5 ㎡，两年去化完毕，年去 化量达10万方,首开告罄。户型为80-90 ㎡的 西边，地块周边规划较新，但附近但附近 2+1房、100- 110 ㎡的小三房、120- 130 ㎡的 有物流公司，规划道路上停满集装规划道路上停满集装 3+1房，预计年去化1000套。 卡车，形象受到影响，且目前周边且目前周边 高定位 缺乏配套。 区域标杆：速度标杆，价值标杆，形象标杆 目标确定：三三大大目标目标：速度标杆，价 值标杆，形象标杆形象标杆。即年去化10万方 （1000套左右）；）；首开告罄；高价值实现， 单价突破1万5 （（精装），成为区域标杆。 基于我们的目标，，本报告需重点回答 22个问题 Q 1: 市场背景：：掌握最新市场状况，提供定位依据 Q2: 客户研究：：细分客户，精准定位，保障高价快销 PART1 ：市市场的场的机机会与会与挑战挑战 分析 个个思思考考维度维度 ①宏观市场研判 ②竞争市场分析 宏观研判 政府政策政府政策政府政策政府政策政府政策政府政策政府政策政府政策调控的逻辑和方向已调控的逻辑和方向已调控的逻辑和方向已调控的逻辑和方向已调控的逻辑和方向已调控的逻辑和方向已调控的逻辑和方向已调控的逻辑和方向已 经十分经十分经十分经十分明朗，明朗，明朗，明朗，进一步加强调控的未来政策储进一步加强调控的未来政策储进一步加强调控的未来政策储进一步加强调控的未来政策储进一步加强调控的未来政策储进一步加强调控的未来政策储进一步加强调控的未来政策储进一步加强调控的未来政策储 备也基备也基备也基备也基本定型本定型本定型本定型 市场处于调控周期市场处于调控周期市场处于调控周期市场处于调控周期，，房