成都城市别墅产品研究61p.pdf

成都城市别墅产品研究 提 纲 第一部分 成都别墅类产品发展脉络梳理 第二部分 当期市场在售典型项目个案解读 第三部分 城市型别墅项目特征 2 提 纲 第一部分 成都别墅类产品发展脉络梳理 （以成都别墅类产品市场的发展趋势进行阶段性划分） 第二部分 当期市场在售典型项目个案解读 第三部分 城市型别墅项目特征 3 成都别墅项目的第一阶段：1992- 1994年 启蒙阶段 强购买力客群较少，产品单一，追求居住空间 户型区间 项目售价 开发时间 代表项目 项目区位 购买人群 （平米） （元/平米） 200-300 千万级企业家及外地驻蓉 1992 锦绣花园 桐梓林东路3号 7000- 10000 独栋 人士和外籍客户 1993 天府花园 玉林蓝天路58号 独栋 6000-7000 高端私营企业主 •1991年，成都首个别墅项目天回山庄—— “可以在星空下游泳”，入市，后成烂尾楼； •1992年，锦绣花园成为成都第一个成功实现销售的楼盘—— “开奔驰，住锦绣花园”； •1993年，天府花园等多个项目入市，当期售价在6000-7000元/平米，销售状况较好。 客群特征： •认知单一：与筒子楼相比，追求有独立的空间和自家的花园； •购买力弱，社会地位高：购买客户为当时少部分先富人群，以拥有高收入的企业家、 外地驻蓉人士及外籍为主，拥有较高的社会地位。 •客群需求：独立私密的个人空间，有较好的环境和地段作为第一居所。 4 成都别墅项目的第二阶段：1995- 1999年 探索阶段 自建型别墅出现，低价别墅崛起，市场发展混乱 •开发商以土地划拨的形式进行销售，客户 各取所需自行修建。 •该阶段，产品缺乏统一规划管理，地块位 置分散，环境较差，混杂于普通低价住宅 小区，因此售价低，满足无法购买锦绣花 园但有不愿屈居板楼中的中端消费群。 客群特征： •社会地位：成都地缘性客户以中低端私营业主 •客群需求：独立私密的个人空间及大面积住宅。